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房地产一直是信托资金利用的主要模式之一，也是房地产企业融资的一个主要渠道，万达、万科、绿城、保利、恒大等大型地产公司都是房地产信托融资的大户。2002年以来，房地产信托规模每年保持快速增长，只是从2011年下半年开始，因为监管加严和房地产行业形势影响，才有下降。截至2012年6月底，房地产信托业务余额为6953亿元。

房地产信托得以快速发展的两个主要原因，一是国家对房地产行业的宏观调控，房地产企业从银行获取开发贷的难度增加，二是房地产信托的运作模式多样，能够灵活满足房地产企业的融资需求。

快速增长且规模巨大的房地产信托，在当前房地产行业宏观调控措施前所未有的严厉背景下，其风险问题成了关注的焦点。媒体关于房地产信托充斥这大量这样的字眼：“提前清偿、风险暗涌”、“兑付、风险高企”、“多米诺效应将导致系统性风险”等等。房地产信托可谓“风声鹤唳”。

房地产信托目前风险的风险到底有多高？提前清偿是否意味着风险？能否应对兑付高峰？会否引发系统性风险？

1、提前清偿是否意味着风险？

2012年以来，大约有50只房地产信托提前清偿，那是不是说明房地产信托出现了风险？

事实并非如此。房地产信托提前清偿主要有以下几种情况。

第一，房地产商找到新的融资渠道后，不愿使用高成本信托资金，因此会提前偿还投资者本金及收益。这种情况最多。房地产信托的融资成本要高于银行贷款，当房地产商开发到一定程度，能够符合银行贷款了，就会偿还信托资金。而项目开发进度、银行贷款到位等存在不确定性，于是信托设立之时将期限设置稍长，但约定可提前结束。因此，这种情况的提前清偿属于正常业务操作，跟风险没有关系。

第二，房地产企业因为考虑房价等因素暂时不打算开发，因此信托到期时没形成销售，而房地产公司自身又有资金，就提前清偿了。

第三，项目确实出了问题，信托公司为了控制风险，提前清盘。这种情况极个别。这事实上也体现了信托公司风险控制方面的能力，从信托计划设立之初，信托公司便会全程介入并监控房地产商的销售情况和现金流，一旦发现房地产存在兑付问题便会采取具有针对性的风控措施。

2、能否应对兑付高峰？

房地产信托期限最常见的为2年，而房地产信托密集发行期主要在2010年及2011年上半年。由此，2012年和2013年上半年是信托兑付的高峰。2012年总共有2000亿至2500亿元房地产信托到期，其中3月、6月和9月为兑付高峰期。从年初开始，好多人就在担心兑付高峰能否应付过去，不过目前看来，已经平稳度过上述三个兑付高峰。2013年一季度兑付规模为400亿元，二季度为500亿元，基本跟2012年持平。

其实，2011年11月、12月才是房地产信托最难的时候，房子卖不出去，但也成功渡过难关。现在无论从房价还是销售量，形势都要远远好于当时。

尤其需要注意的是，房地产信托事实上几乎不存在实质性的兑付风险，因为房地产信托采取了充足的抵押担保措施，抵押率通常在50%以下。即使不能到期兑付，也可通过发新补旧、找第三方接盘和变卖抵押资产等方式，保证投资者资金安全。

第一种常见方式是发新补旧。如2011年10月，四川信托推出8亿元青岛凯悦特定资产受益权投资集合资金信托计划，以接盘2010年8月发行的一只“中融·青岛凯悦”信托产品。2011年4月，华融信托发行华信大足优先级受益权转让集合资金信托计划，该计划受让一开发商持有的金谷信托同名计划9050万份优先级受益权。

第二种常见方式是卖给资产管理公司。如中诚信托将深圳紫园投资集合信托提前终止，将房地产信托贷款转让给华融资产管理公司。

另外还有卖给其他房地产商、卖给房地产基金、抵押资产拍卖等方式。

其实再不济，信托公司也有实力自己接盘，风险全部自己承担。2012年6月30 日信托全行业实收资本为913.56亿元，平均每家13.84亿元。2011年12月31日全行业利润总额增加为298.57亿元，平均每家4.52亿元；2012年2季度全行业半年度利润总额为189.96亿元。如果按照中金公司预期，10%-15%的房地产信托项目可能出现违约风险， 2012年可能有200亿元左右的房地产信托有违约风险，这也就是信托业半年的利润。

3、会否引发系统性风险？

当然，即使有房地产信托项目出问题，也不会引发系统性风险。

第一，房地产信托项目之间相互独立，风险不会彼此传递。

第三，合格投资者制度使信托清算压力大大缓解，目前300万元以上的投资者认购金额占自然人认购总规模的78.4%。

第三，房地产信托规模仅占全国信托公司受托资产总规模的12%左右，不会对信托业有根本性影响。

综上，目前中国房地产信托风险并不高，不会出现大的兑付风险，更不会引起系统性风险。而鉴于房地产信托独特的优势，未来房地产信托理应得到进一步发展。

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