2008年房地产行业下半年投资策略生存

2007年四季度以来，深圳、广州出现销量萎缩、房价下跌的情况，北京、上海虽然价格继续上涨，但销量同样出现下降现象，二线城市也整体表现低迷，我们认为房地产运行的指标已经明确显示出行业正处于阶段性的调整之中。

我们认为，房价过高、涨速过快是行业调整的内在原因。一线城市的房价收入比已达15倍，二线城市也达到10倍左右，即使考虑到我国的具体国情，这一比例也明显偏高。2007年，北京、深圳的房价涨幅分别达到了44.5％、51.2％，其它不少城市也出现了大幅上涨情况，这样的上涨速度显然难以持续。

以“二次房贷”政策为标志的银根紧缩政策是这次调整的直接原因。宏观经济过热，行业发展过快都有紧缩调控的内在要求，政府采取了提高准备金率、加息、压缩按揭贷款等银根紧缩政策，导致房地产行业出现调整。从美国、日本、香港的情况来看，银根紧缩往往是行业调整的直接原因，我国也没能例外。

通过对国外房地产崩盘和调整案例的研究，我们认为我国房地产行业目前不会崩盘，而是理性调整。未来一段时间内，我国高房价的局面难以改变，通过此次调整，房价有望从过高走向高位平衡。一线城市房价收入比将稳定在、二线城市稳定在内，这也决定了房价下跌空间有限。

我们认为，此轮房地产的调整时间将持续两年左右，房价调整幅度在 0％以内。由于我国目前正处于高通胀阶段，存在名义价格微调甚至小幅上涨、而以实际价格下调来完成房价调整的可能。

我们认为，房地产市场调整对行业08年业绩不会有太坏的影响，即便在悲观情况下，行业内重点公司也应该能保持 0％左右的业绩增长。但是09年如果房价下跌或者滞胀，对上市公司影响会比较大，行业可能面临整体业绩下滑。这也是目前我们对于投资地产股最大的疑虑。从资金压力方面看，个体差异较大，部分公司会面临一定压力，资金充裕的公司将取得较好的发展。

从国际估值角度看，目前地产股的估值基本合理，但是在09年房地产市场形势尚未明朗之前，我们建议谨慎配置地产股。我们相信，下半年板块存在超跌反弹的投资机会，但是行业基本面难有大的改观。

对于行业龙头地产股，目前可以考虑逢低介入。建议配置行业龙头万科、保利、招商和金地，我们相信在在房地产市场小幅调整的阶段，行业龙头将有更好的收购兼并，扩大规模和市场占有率的机会。

关键词：