上周商品住宅量涨价跌新政后涨价难度增大地漏

上周商品住宅量涨价跌 新政后涨价难度增大

概述：2013年3月第四周(3..30，3月31日签系统暂停)纯商品住宅销售依然上涨。受结构性因素影响，销售价格下降约5%。另，虽然4个期房项目入市，供应总量出现下落。链家地产总结3月第四周新建商品住宅市场主要表现以下：

一、销售量：纯商品住宅环比上涨7.4%

据链家地产市场研究部统计，3月第四周，新建商品住宅(含保障房)销售3214套，环比减少62.6%，比1月同期增长13%。扣除保障房后的纯商品住宅销售2605套，环比上涨7.4%，比1月同期下降6%。

链家分析：3月第四周，排除近两周保障房签的影响，纯商品住宅销售量依然环比上涨。截至30日，3月份纯商品住宅销售10734套是违背市场经济规律的不合理现象。，与1月同期相比微升0.9%。新建商品住宅市场在一季度的表现，一方面延续了去年以来的回暖趋势，销售量依然保持高位；另一方面，调控新政对新房市场影响不大，整体保持稳定状态。

二、供应量：本周新增4项目入市，总供应544套

据链家地产市场研究部统计，3月第四周，新建商品住宅市场有4个期房项目入市，总供应住宅544套，与上周相比下降58.9%。新增供应的4个项目中，只有位于朝阳区来广营乡的华贸奥苑拟售均价高于2万元喜迎新服开启，其余3项目定价均低于1.9万，供应主要以刚需为主，且均位于五六环之间。

链家分析：3月第四周供应较上周大幅下滑，除去节后首周外，达到今年周供应较低值。开发商1反月底供应小高峰的常态，供应下跌。主要原因是由于京版“国五条”政策出台在即，开发商观望情绪浓厚，推盘延后。随着京版“国五条”细则的出台，调控措施的逐步定调与落实，开发商推盘的速度将逐步恢复稳定，预计4月新盘入市量将出现一定幅度的增长，延后开盘项目或会择机入市。

三、销售均价：销售均价为22310元/平方米，环比下降5.3%

据链家地产市场研究部统计，3月第四周，新建商品住宅(扣除保障房)销售均价为22310元/平方米，环比下落5.3%，与1月同期销售均价基本持平。

链家分析，3月第四周，销售均价环比出现回落，主要是由于结构因素引起的。郊区、5环外销售占比分别上升了21.3个百分点与16.2个百分点。一方面，与供应有关，2013年新供应项目中只有三成拟售均价定位在2万以上，供应以中低端为主，中低位供应带动的销售也会拉低销售均价。另一方面，价位偏低的中低端项目比较受青睐，例如金地格林格林与金地朗悦项目，销售均价为17402元/平方米、19016元/平方米。这些均价偏低备受刚需青睐的项目销售增长，也会在结构上拉低对销售均价。

四、市场分析：销售项目试探性涨价，京版“国五条”细则加强管控新居预售

据链家地产市场研究部统计，今年新增供应的项目，与去年同项目前期开盘的价格相比，价格上涨幅度超过5%的占比在两成以上。

链家地产市场研究部张旭认为，当前市场稳定回升，在高销售的支撑下，开发商已有开始进行试探性上涨的端倪，特别销售项目，销售上涨带动价格上涨的压力仍然存在。另一方面，库存不断下落，开发商销售压力不大，财务状态良好。

然而，3月30日，北京“国五条”细则落地，新房方面，除了增加土地和中小户型供应等措施，价格监管较以往更加严格。比如，提高商品房预售许可门坎，对报价明显高于项目前期销售价格和周边在售项目价格，且不接受指导的商品房项目，可暂时不核发预售许可证书，或暂不办理现房销售备案。

张旭认为，市场环境下开发商涨价意愿依然存在，但是从政策调控的决心与力度来看，短时间价格很难出现明显上涨。未来新居市场关于价格博弈或有所加深。

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