潜在地皇被杀死定地价前景更难料地漏

“潜在地皇”被杀死 “定地价”前景更难料

  楼市越火热，便越显土地市场的逊色。2012年，北京、上海的土地出让金，相比2011年均下跌接近四成，数据相对好看的广州，也是五十步笑百步，只是没那末差而已。

  土地出让金减少，是因为土地前冷后热，且前面是极冷，后面是极热。2012年11月27日至12月7日这11天内，北京、上海、深圳、南京、成都、长沙及苏州共诞生了7个“地皇”，把“后热”推至较高。国土资源部土地利用管理司司长廖永林日前表态，2013年，将会多举措预防“地皇”出现。

  楼市火热，“地皇”诞生，是近几年房地产市场的规律。如何才能杀死“地皇”？2012年年底，广州白云新城萧岗地铁口南侧地块(以下简称“萧岗地块”)出让，给出了答案———“肯定地价，竞价方式转为竞保障房建设用地”，这种出让方式收到了一定的效果，至少，表面的销售楼面地价控制在万元/平方米之内。这样一来，没有改变招拍挂的出让方式，也还有竞争，但不会出现新“地皇”，因为在出让之前，地价已由政府肯定了。

  “潜伏地皇”被杀死

  2012年12月27日，萧岗地块出让，只有3家房企报价，较后，地块由广州珠江实业集团有限公司以11.49亿元和6.5万平方米的保障房建设用地销售。由于保障房的*终本钱难以计算，人们只能以11.49亿元的销售价来计算地价：9996元/平方米，没有人提及“地皇”。

  与此不同的是，就在2012年11月30日的宅地出让上，开发商抢地热情高涨，同是白云区集贤庄地块，经过了200多轮的剧烈争夺。白云新城本是商家必争之地成为了即将迎候德罗巴下榻的地方。，早在2010年年底，这里便诞生了地价超过2万元/平方米的“地皇”，与“地皇”同日拍出的高价地已建成住宅发售，售价接近4万元/平方米，照样遭到市场追捧。如果依照以往的竞价方式，萧岗地块应该也是众商家追捧的对象，是“潜在地皇”。但由于要竞大面积的保障性住房建设用地，*终只有3家房企争取，且另两家在拍卖前弃权，没见激烈的争夺；也由于地价早已确定，导致表面销售楼面地价并不高，“潜伏地皇”被杀死。

  其实，在此之前，广州在限制高地价方面也有积极的探索，例如2012年11月底出让的宅地，既要竞地价，还要竞配建保障房、安置房的面积。虽然*终还是出现了每平方米过万元的高价宅地，但假如没有竞配建，*终的销售地价肯定会更高。与之相比，“定地价，竞保障房用地”的出让方式对“地皇”的杀伤力更大。

  “定地价”前景难料

  2012年12月25日，风头人物*所在的华远地产再次在北京土地市场空手而回，其后，*再次“发炮”，矛头直指供地量不足和同行疯狂炒高地价，“再一次用贵于面包的价格购买了面粉”。2012年12月31日，北京进行4个地块的现场拍卖，华远地产旗下房企以溢价491%的代价拿下通州梨园地块。拿地后，*没有兴奋，只有无奈：扣除保障房地价1.6万元/平方米，被逼得无路可走的结果。

  高价地，特别是“地皇”，不但开发商不喜欢，买家也不喜欢，由于这往往会成为周边楼盘涨价的推动力。但喜欢不喜欢是一回事，会不会出现又是另一回事。在楼市预期看好、商家手中资金充足的情况下，政府推出靓地烟台山景区与烟台北极星钟表文化博物馆将联手为烟台市呈现一个别样的元宵之夜，开发商没有理由不抢。争抢之下，必定又会出现高价地、“地皇”。

  从萧岗地块的出让来看，“定地价，竞保障房用地”模式可以有效限制“地皇”现身，但这种出让方式前景如何，是会被大规模推广还是很快会销声匿迹？目前难以预料。毕竟，此前市场曾出现过“双限双竞”(限价房)、“限房价，竞地价”、“竞房价，竞配建”等各式各样的土地出让方式，也在一定程度上限制了“地皇”的出现，但*终，单纯竞地价的出让模式仍然还是市场的主流，“地皇”还是不断出现。

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