2017年上半年全国房地产市场分析与发地漏

2017年上半年全国房地产市场分析与发展预测

2017年上半年，三四线城市房地产销售仍然保持较快增长，但增速有所回落，全国商品房销售面积增速保持平稳下降，房屋待售面积持续下降；房地产企业资金来源保持平稳，其中国内贷款增速较快，企业自筹资金延续负增长，受个人按揭贷款增速回落影响，其他资金来源增速回落显著；房地产开发投资增速小幅平稳回落，新开工面积增长平稳，土地购置意愿增强，土地购置面积增速回升明显；城市房价环比涨幅保持中高速增长，房价上涨压力依然较大，但同比涨幅保持持续回落，城市间的分化态势在延续，但城市间差异缩小，并表现出城市群内部走势趋同的新特征。

一、政策影响分析

2017年二季度，在因城施策和抑制房地产泡沫的导向下，各地政府积极深化房地产政策调控，特别是房价上涨过快的城市楼市调控政策频出，以稳定市场预期，降低房地产泡沫风险。截至6月底，已有60余个地级以上城市和30余个县市出台收紧政策，楼市调控主基调以去库存与防风险并重。

2017年二季度，一线及部分热点二三线城市的楼市调控已逐渐收紧，限购加码、限贷限价接连出台。而多数三四线城市库存压力依然严峻，多管齐下去库存仍是重点。同时，新型城镇化、区域一体化等长效机制建设稳步推进，“营改增”进入实施阶段，住房租赁市场顶层设计出台，住房制度建设逐步完善。

未来，大部分城市将继续落实优惠政策、调节供应、实施供给侧改革以加快楼市库存去化，稳定市场预期，改善房地产投资环境，而热点城市及部分城市热点区域将迎来更具差异化的政策。未来，提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革将成改革的重点。与此对应，加快住房租赁市场的建设，实现租购并举将成为未来住房管理的重点。

二、全国房地产市场运行情况

1.房地产开发投资增速呈现出小幅回落的态势，整体仍保持平稳。

2017年上半年，全国房地产开发完成投资50610亿元，同比增长8.5%，增幅与上年同期相比加快2.4个百分点，但与上季度相比小幅回落0.6个百分点，整体走势较为平稳。其中，商品住宅完成投资34318亿元，同比增长10.2%，增速与上年同期相比加快6.6个百分点，与上年四季度相比加快2.4个百分点。

分季度看，受部分城市房地产调控政策收紧影响，全国房地产开发投资增速逐季回落，但从增速回落的幅度来看，较为平缓，属于市场对政策的正常反应。由于上一年度房地产销售形势较好，企业资金相对充裕，同时棚户区改造的提速以及货币化安置比例的提升也将对房地产市场起到托底的作用，预计未来房地产投资会保持平稳缓慢回落态势。

2.在住宅新开工面积保持较快增长的带动下，商品房新开工面积整体保持平稳较快增长。

2017年上半年，商品房新开工面积共计8.57亿平方米，同比增长10.6%，增速与上季度相比下降1个百分点。其中，商品住宅新开工面积为6.14亿平方米，增长14.9%，增速比上度回落3.2个百分点，但比上年全年加快6.2个百分点。

分季度看，2017年一、二季度商品房新开工面积均保持两位数以上的较快增长，走势平稳。分物业类型看，商品住宅市场新开工面积一枝独秀，保持较快增长，而商业营业用房和办公楼则表现较为低迷，其新开工面积均保持负增长。

3.房屋销售面积增速如期回落，当季增速创6个季度以来新低，但仍处中高区间，商品房待售面积继续下降。

2017年上半年，全国共实现商品房销售面积7.47亿平方米，同比增长16.1%，增速与上季度相比回落3.4个百分点，销售增速保持平稳回落态势。其中，商品住宅实现销售面积6.48亿平方米，同比增长13.5%，较上个季度加快落3.4个百分点。

分季度看，一季度，受非重点城市房屋销售加速带动，全国商品房销售面积增速再次出现回升，但在调控政策局部收紧和严控房地产泡沫风险的大背景下，其可持续性不强，二季度全国房地产销售面积增速如期回落。二季度当季，全国商品房实现销售面积为4.57亿平方米，同比增长14.1%，增速较1季度回落5.4个百分点。

2017年上半年，40个重点城市实现商品房销售面积27628万平方米，同比增长4.2%，非重点城市实现销售面积47034万平方米，增长24.5%，非重点城市销售面积增速比重点城市高20.3个百分点。非重点城市销售改善是当前全国房地产市场销售形势较好的重要支撑。从未来销售增速的走势来看，随着中央强化货币稳健中性和各地“因城施策”的落实，房价上涨预期将得到抑制，市场观望情绪增强，预计未来房屋销售增速将会回落。

从销售额看，2017年上半年全国房地产企业共实现房屋销售额5.92万亿元，同比增长21.5%，增速较一季度回落3.6个百分点，较2016年全年回落13.3个百分点。其中，商品住宅实现销售额4.93万亿，同比增长17.9%，增速与上年全年相比回落18.2个百分点。

从商品房待售面积看，截至2017年6月末，全国商品房待售面积为6.46亿平方米，比3月末减少4233万平方米，2016年12月末减少4962万平方米，去库存效果显著。6月末商品房待售面积同比下降9.6%，商品住宅待售面积同比下降19.3%，降幅均较前期继续扩大。

标杆房企销售增速及房价平均涨幅均快于全国平均水平。从重点房企的销售情况来看，2017年上半年，35家标杆房企实现销售面积15809万平方米，同比增长46.1%，实现销售额20903亿元，增长57.6%，标杆房企销售面积和销售额增速分别比全国平均水平高36.0和36.1个百分点。

从标杆房企的平均成交价格来看，2017年上半年，标杆房企平均成交价格为13222元/平方米，同比上涨7.9%。同期，全国商品房平均成交价格为7923元/平方米，同比上涨4.6%。标杆房企平均成交价格涨幅高于全国平均涨幅3.3个百分点。

4.个人住房贷款余额增速继续回落，房产开发贷款增速加快，房地产新增贷款占比下降。

截止2017年6月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为29.72万亿元，同比增长24.2%，增速比上年末低2.8个百分点，比上季末低1.9个百分点。其中，个人住房贷款余额为20.1万亿元，同比增长30.8%，增速比上年末低7.3个百分点，比上季末低4.9个百分点；房产开发贷款余额为6.4万亿元，同比增长18

.3%，增速比上年末提高6.1个百分点，比上季末高1个百分点；地产开发贷款余额为1.36万亿元，同比下降17.9%，降幅比上季末缩小3.6个百分点。

从房地产贷款余额占各项贷款余额的比重来看，该比值呈现平稳上升态势，2017年2季度末该比值达25这26万里有4个25%：有25%基本上是亏的.9%，比上年末提高0.9个百分点，比上季度提高0.3个百分点。

2017年上半年，房地产贷款新增3.04万亿元，同比多增1100亿元。但从当季贷款净增额来看，为1.33万亿元，创2016年1季度以来新低，表明房地产贷款已开始实质性收紧。从房地产新增贷款占各项新增贷款的比重来看，上半年为38.1%，比上年末回落6.7个百分点，比上季度回落2.4个百分点。

保障房住房贷款增速回落，但仍保持较快增长。截至2017年6月末，全国保障性住房开发贷款余额为2.97万亿元，同比增长36.2%，增速比上季度低11.5个百分点，仍保持较快增长。

房地产企业来源增长平稳，国内贷款增速加快，个人按揭贷款增速回落明显。2017年上半年，房地产企业资金来源达75765亿元，增长11.2%，比月减少0.3个百分点，整体保持平稳增长。分来源看，国内贷款增速加快，企业自筹资金延续负增长，其他资金来源继续保持增长，但增速回落，特别是个人按揭贷款增速回落明显，上半年，个人按揭贷款新增1.2万亿元，增长6.7%，增速比一季度回落11.9个百分点，比2016年全年回落39.8个百分点。

5.房价同比指数连续回落，但涨幅仍处高位，城市间延续分化。

从同比价格指数看，2017年70个大中城市商品住宅价格指数连续6个月保持回落，加权平均涨幅由年初的上涨16.7%回落至6月份的上涨11.1%，累计回落幅度达5.6个百分点。

从房价同比指数的分布情况来看，呈现出城市分化程度缩小，但上涨城市个数持续保持高位的特征。自2015年4月份起，房价同比上涨的城市个数持续增加，至2016年3月份，超过半数城市保持上涨，随后各月，房价出现上涨的城市个数持续攀升，至2017年6月份，70个大中城市房价同比呈现普涨态势，无一下跌，其中，涨幅超过10%的城市个数持续上升。但从房价指数的最大值和最小值来看，二者之间的差值连续9个月呈现缩小态势，特别是最大值由去年10月份的上涨48.6%回落至今年6月份的上涨22.9%。

在城市间差异缩小的同时，房价同比涨幅较快的城市个数却在持续增加。其中，涨幅超过10%的城市个数由上年12月份的23个增加到今年6月份的33个，涨幅超过5%的城市个数则由40个增加到54个。

分城市看，6月份70个大中城市中同比涨幅居前的城市有无锡、郑州、长沙、广州、蚌埠、石家庄、济南、扬州、惠州、合肥等10个城市，涨幅超过15%，武汉、九江、厦门、杭州、西安等23个城市处于第二梯队，涨幅在10%-15%之间。其余37个城市涨幅在10%以内。从涨幅超过10%的城市分布来看，包括4个直辖市、13个省会城市、3个计划单列市以及13个区域次中心城市。除重庆、西安、北海、南宁4个城市属于西部外，其余城市均位于中东部。这些涨幅较快的城市多数为经济较为活跃、人口集聚力强的城市。

房价环比涨幅前低后高，上涨城市个数震荡增加。从70个大中城市商品住宅环比价格指数来看，2017年上半年，房价环比涨幅前低后高，月，70个大中城市房价环比涨幅在0.3%以内，3月份起，房价涨幅出现明显上升，连续4个月环比涨幅在0.5%以上，房价出现上涨的城市个数也保持震荡增加。6月份，70个城市中有60个城市环比出现上涨，比上年12月份增加14个，比5月份增加4个，房价环环比涨幅（加权平均值）也由12月份的环比上涨0.16%提高到6月份的环比上涨0.47%。

从商品住宅房价环比指数的分布情况和趋势来看，呈现出传统一二线城市退潮、三四线城市领涨、以及领涨城市频繁转换的特征。2017年6月，70个城市中有6个城市出现下跌，有4个城市持平，有60个城市保持上涨，最高涨幅有所回落，为洛阳市上涨2.4%。

6月份有20个城市商品住宅价格环比涨幅超过1%，比2016年12月份增加18个，与3月份持平。其中，涨幅居前的城市有洛阳、蚌埠、北海、襄阳、徐州等，均为三四线城市。从下跌的城市来看，主要是前期房价上涨较快的城市以及近期出台调控政策的城市，分别是三亚、北京、无锡、成都、上海、福州等6个城市。

6.土地购置量价齐涨，地价涨幅明显，一线城市住宅地价仍处高位运行。2017年上半年，全国房地产企业共购置土地10341万平方米，同比增长8.8%，增速创3年来新高。其中，2季度当季，全国房地产企业共购置土地6559万平方米，增长10.7%，增速仅次于2013年三季度和四季度时的增速。

2017年上半年，土地成交价款为4376亿元，同比增长38.5%，增幅比上年同期加快28.3个百分点。

从房地产企业土地平均购置价格来看，2017年二季度当季房企土地购置价格为4600元/平方米，该价格水平与2017年一季度当季相比上升1006元，主要原因是土地成交结构向一二线城市回归所致。从地价涨幅来看，2017年二季度土地平均购置价格同比上涨36.7%，该涨幅与上季度相比加快26.4个百分点。

根据城市地价动态监测系统的数据，2017年上半年，全国主要监测城市地价总体水平为3946元／平方米，商服、住宅、工业地价分别为7088元／平方米、6200元／平方米和793元／平方米，分别比上季度上涨1.70%、1.01%、2.65%、和0.73%。从分用途地价增速变动情况来看，住宅地价增长较快，综合、商服地价增速温和，工业地价变化平稳。分城市级别看，一线城市、环京及珠三角部分城市的住宅地价增速仍处于高位运行，二三线城市的地价增速处于较快增长，三线城市上升态势较为明显。

7、重点城市投资、销售及新开工面积增速均明显慢于全国平均水平，土地购置面积略快于全国，城市间分化显著。

从40个城市运行数据来看，2017年上半年，房地产投资累计完成27774亿元，增长8.1%，增速比全国低0.4个百分点；商品房销售实现27628万平方米，增速4.2%，增速比全国低11.9个百分点；商品房新开工33094万平方米，增长5.8%，增速比全国低4.8个百分点；土地购置面积为36650万平方米，增长9.4%，增速比全国快0.6个百分点。

从房地产开发投资增速来看，有9个城市房地产开发投资出现负增长，其中大连、呼和浩特、哈尔滨、沈阳跌幅较大。其余31个城市保持增长，其中兰州、郑州、深圳、长沙、南京、南昌等城市增长较快，涨幅均超过20%。商品住宅投资基本与房地产开发投资类似，共有11个城市出现负增长，其中大连、哈尔滨、呼和浩特跌幅居前，其余29个城市保持上涨，其中兰州、郑州、石家庄、无锡等城市涨幅居前，涨幅超过25%。

从房屋销售情况来看，销售增速出现平稳回落，但城市间差异明显。分城市看，有13个城市出现下跌，其中上海、北京、苏州、合肥、天津等城市跌幅居前，跌幅均超过20%，其余27城市商品房销售面积均保持增长，其中北海、三亚、太原、温州、青岛、宁波、西安等城市涨幅较快，涨幅超过30%，另外还有9个城市涨幅在20%-30%之间。

综合40个大中城市投资增速和销售增速的数据，投资销售均保持增长的城市个数有21个，其中三亚、温州、福州、青岛、西安、南宁、南昌、石家庄、海口、天津等10个城市增长较快，销售和投资均保持两位数增长；投资增长、但销售下降的城市个数有10个，包括上海、南京、杭州、苏州、无锡、合肥、济南、广州、深圳、长沙等城市；投资下降但销售增长的城市个数有6个，为沈阳、大连、哈尔滨、呼和浩特、银川、乌鲁木齐等，多为东北地区和西部地区省会城市；投资销售双降的城市有3个，分别是北京、天津、厦门等。

从土地购置面积来看，2017年月40个城市整体土地购置面积同比增长9.4%，增速比月高7.5个百分点，比同期全国整体水平高0.6个百分点。分城市看，有14个城市土地购置面积出现负增长，其中大连、武汉、成都、呼和浩特、广州等城市跌幅较大，超过50%，另外26个城市保持增长，其中银川、贵阳、西安、海口、天津、北京、哈尔滨、长沙、三亚等9个城市涨幅明显，超过100%，另外还有青岛、西宁、兰州、上海、深圳、南昌等6个城市涨幅在50%-100%之间，城市间土地购置指标分化显著。

从新开工面积看，城市分化状况类似。40个城市中有23个保持增长，17个出现下跌。在增长的城市中，增速较快的有北海、海口、宁波、南宁、石家庄等5个城市，涨幅超过50%，还有8个城市涨幅在20%-50%之间。在下跌的17个城市中，跌幅超过20%的有6个城市，分别是呼和浩特、大连、北京、济南、南京、福州。

三、未来市场走势预测

2017年二季度，全球经济持续温和增长，尽管仍面临地缘政治风险上升、“逆全球化”趋势抬头等不确定性因素，但货币金融环境整体宽松，贸易和投资增速有所提高，景气指数继续上扬。美联储年内二次加息，欧元区复苏强劲，日本经济持续提升，新兴市场国家经济继续向好。

国内经济运行继续保持稳中向好态势，区域发展向纵深推进，主要城市投资价值整体提升。统计数据显示，上半年我国GDP实际增长6.9%，经济增速连续八个季度保持在6.7%-6.9%的区间。物价温和上涨，工业增速稳定，企业效益改善，新旧动能转型加速，经济继续结构优化，总体经济发展的协调性和稳定性增强。6月PMI（制造业采购经理）指数为51.7%，比上月上升0.5个百分点，连续11个月处于荣枯线以上，扩张步伐有所加快。受益于企业利润改善、投资意愿增强，制造业投资增速处于一年来较高水平，上半年，制造业投资同比增长5.5%，增速比上年同期加快2.2个百分点。同时，外部环境改善助推中国经济平稳向好，“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带战略深入推进，雄安新区、粤港湾大湾区规划的提出、国家级新区建设稳步实施，推动了覆盖区域和延伸腹地城市的发展，增加了对城市价值提升的预期和投资信心。

从货币政策走向来看，在去杠杆和防风险的政策背景下，货币政策保持中性，流动性整体偏紧，融资全面规范，房地产开发投资略有回落，企业到位资金结构调整。金融监管政策密集出台，M2增速降至历史低值，货币乘数下降。6月M2增速9.4%，创历史新低。为了进一步抑制资产价格泡沫，防范市场风险，金融监管部门收紧了对房地产企业的开发贷款、委托贷款、公司债、股权融资、资管计划等融资措施的管控，企业融资渠道全面收窄，房地产开发投资增速有所回落。 受监管和市场影响，贷款等方式微观调整。从房地产开发企业到位资金情况来看，国内贷款同比增幅依然在上升通道中，定金及预收款、个人按揭贷款等涨幅回落，显示新增居民中长期贷款受政策影响较大，规模出现下降。受益于前期销售回款状况良好，自有资金目前相对充足，企业自筹资金同比降幅有所收窄。

从房地产调控政策及市场表现来看，分类调控持续加码，市场需求梯度转移，三四线城市投资热情回升。随着中央关于住房居住属性指示精神的落实，全国主要城市调控力度不断加码，稳市场的政策相继出台，包括淮安、临沂、南通、兰州等非热点城市在内，全国共计70余个行政单元出台了相关调控政策。北京、上海进一步规范企业开发和销售行为；北京、上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市上调房贷利率；济南、西安、成都等区域性热点城市限贷政策收紧、限购范围扩大；河北省要求环雄安新区和环京地区继续提高购房门槛、从严限购；珠海、东莞等城市限购区域联动范围持续扩大。

二季度，较早收紧调控的一、二线热点城市相对平稳，市场进入观望期，但需求侧管制下的资产价格仍然维持在较高水平。三四线城市作为价值洼地，继续享受鼓励去库存的政策红利，尤其是部分城市得益于交通建设、政策规划等利好，城市预期价值提升，楼市投资性需求增强，成为房地产市场需求梯度转移的承接区域，结构性热点地区域呈现。

从2017年上半年不同类型城市房地产市场的表现上看，城市分化的态势在仍在延续，一线城市受限购、限贷等政策的共同影响，市场交易出现回落，但周边城市市场开始出现明显回升；二线城市则出现分化，去年房价涨幅较大的城市房价开始出现回调，销售回落，但比年销售相对偏低的城市开始发力，销售增长较快；三四线城市则接过接力棒，销售开始加速，并带动全国整体市场出现销售上行的发展态势。

2017年下半年，预计房地产调控政策将仍以去库存和防风险为主，其中房价维稳是核心。因此，房价出现过快上涨的城市必将出台相应政策，以防范风险为主。与此同时，货币政策转向中性将给房地产市场的资金杠杆产生重要影响，一方面，预计下半年个人按揭贷款仍将维持高压态势，预计个人按揭贷款将保持低速甚至负增长，另一方面，由于企业融资渠道监管升级虎嗅注：昨日（2日）北京市交委约谈滴滴专车，房地产企业融资将更多向传统的银行贷款回归，预计国内贷款仍将保持较快增长，但整体来看企业资金压力较大，受其影响，预计房地产开发投资增速将会有所回落。

根据ARIMA预测模型，结合我们的分析和判断，我们对2017年全年全国房地产市场的主要指标预测如下：

整体来看，预计2017年房地产市场整体将保持高开稳走态势，部分指标将保持平稳增长，部分城市增速将保持下行。分指标看，房地产投资保持中速增长，房地产企业资金来源略紧，受楼市政策局部收紧和上年同期销售体量较大的共同影响，房屋销售增速将继续保持回落，土地购置面积受一二线城市土地供应增加影响保持较快增长，商品房新开工面积保持中低速增长，城市间延续分化。

? 投资：投资增速保持平稳回落

2017年全年，预计固定资产投资完成额（不含农户）和房地产开发投资基本保持平稳，增速小幅回落。具体来看，预计固定资产投资将达到64.48万亿元，增长8.1%，增幅与2017年上半年相比回落0.5个百分点，房地产开发投资完成10.98万亿元，增长7.1%，增幅与上半年相比回落1.4个百分点，与2016年全年相比加快0.2个百分点。

?资金来源：增速回落，个人按揭贷款增速回落明显

随着三四线房地产销售形势的好转，房地产企业资金来源将保持平稳增长。与此同时，稳健中性的货币政策使得抑制房地产泡沫以及加强金融监管的政策不断升级，互联融资渠道收紧，房地产企业资金来源将有所收紧。

整体来看，预计2017年下半年房地产开发资金来源增速将会出现回落。预计全年房地产开发资金来源增长8.4%，达15.64万亿元，增速与上半年相比回落2.8个百分点，与2016年全年相比回落6.7个百分点。其中，国内贷款达2.45万亿元，增长13.8%，增速比2017年上半年回落8.3个百分点，与2016年全年相比加快7.4个百分点，其中个人按揭贷款达2.43万亿元，下降0.3%，增幅比上半年回落7个百分点，与2016年全年相比回落46.8个百分点。

?房屋建设：新开工面积增速开始回落，施工面积保持相对平稳

2017年上半年，房地产企业新开工意愿较强，实现两位数增长。但随着热点城市楼市政策加速收紧，楼市预期开始发生变化，新开工意愿将受到影响。2017年后期全国新开工面积将会出现回落。具体看，预计全年全国商品房新开工面积为17.27亿平方米，增长3.5%，增速较2016年回落4.6个百分点，较2017年上半年回落7.1个百分点；竣工面积为10.85亿平方米，增长2.2%。

?销售：销售增速继续回落，增速跌破两位数

2017年，随着“因城施策”调控政策的实施，一线城市房屋销售增速开始放缓，但三四线城市销售开始加速，带动全国房地产销售仍实现两位数的增长。二季度，随着楼市政策的进一步升级，再加上货币政策收紧，预计居民的购房预期会发生适应性变化，市场销售增速将出现回落，实现个位数增长。具体看，预计2017年全年商品房销售面积实现17.15亿平方米，增长9.0%，增速比上半年回落7.1个百分点，比2016年全年回落13.5个百分点，销售额增长14.7%，实现13.49万亿元。

?土地：购置面积保持平稳较快增长

伴随着全国房地产市场销售形势的好转，房屋待售面积连续下降，企业土地储备减少，土地购置意愿出现改善。再加上一二线城市供地规模增加，预计企业的土地购置规模将会保持平稳较快增长。预计2017年全年土地购置面积将达到23995万平方米，同比增长8.9%，增速基本与上半年持平，与2016年全年相比加快12.4个百分点。

城市房价：环比涨幅放缓，同比涨幅继续回落，城市继续分化

从2017年上半年各月房价的走势来看，在加强防范资产泡沫风险和强化“因城施策”的政策指引下，房价同比涨幅持续回落，但环比涨幅出现反复，二季度各月，房价环比上涨城市个数出现回升，房价环比涨幅较高，房价面临着较大的上涨压力。

未来，随着各地稳定房价调控政策的持续升级，同时伴随着金融监管的加强和货币政策向稳健中性转向，市场供需双方对房价的预期会发生变化，预计房价环比涨幅将会放缓，部分月份甚至会整体出现负增长。房价同比涨幅走势将继续回落，至年底时房价同比涨幅将回落至8%以下。

分城市看，城市间房价分化趋势仍然存在，但差异缩小，部分非限购的城市可能领涨全国。在热点城市楼市政策收紧和非热点城市延续去库存政策的背景下，预计未来房价差异会缩小，涨幅回落。

（注：文章摘自国家信息中心信息资源开发部研究撰写的《2017年二季度中国房地产市场分析报告》，更多内容请浏览报告原文。） (作者：国家信息中心信息资源开发部) (出处：国信房地产信息)