政策宽松助楼市回暖长期看好区域龙头公司资源

降息及下调存款准备金率的累积效应对地产行业的作用逐步显现，二季度房地产销售回升明显。 连续降息大大降低了购房者的还贷压力，同时也降低了地产企业的财务成本，部分地产公司开始加大了介入土地市场的力度，地王现象又开始在部分城市出现。房地产市场成交回暖，房价企稳明显，预计三季度市场成交仍将维持在较好水平。 本轮行业调整中，我们对于优势明确的一线以及区域龙头公司长期看好，下半年，受益改善性需求释放以及中高端市场回暖的公司有望获取超额收益，看好招商、保利、首开、中南、。 政策宽松有望继续助楼市回暖 决定，自2012年7月6日起下调金融机构存基准利率。自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房政策，继续抑制投机投资性购房。 不到一个月两次降息，下调频率之快出乎市场意料。降息及下调存款准备金率的累积效应对地产行业的作用逐步显现，二季度房地产销售回升明显。在货币政策刺激下，市场预期变化明显，刚需加速入市，房价企稳，连续降息大大降低了购房者的还贷压力。降息同时也降低了地产企业的财务成本，资金面的宽松，减小了地产企业获取资金的难度，部分地产公司开始加大了介入土地市场的力度，地王现象又开始在部分城市出现。 2012年6月份，全国居民价格总水平同比上涨2.2%。通胀压力已完全缓解，未来存款准备金率继续下调的可能较大。宽松货币趋势下，房地产行业受益明显，随着去化速度的提升和存货的降低，房地产投资和新开工在三季度有望环比改善，房地产基本面有望探底回升。 我们认为在经济下滑压力越来越大的背景下，调控再次全面收紧的可能不大，限购与限贷两大核心政策短期不会改变，中央仍会对地方激进的放松措施进行纠正，整体来看，政策将趋于平稳，未来的政策变化依赖于三四季度房价的变化情况。至少在三季度，货币政策与房地产调控政策仍将相对宽松。 我们判断7、8月份市场成交量有望淡季不淡，一方面，房价上涨预期逐步形成，开发商的推盘策略也倾向于小幅上涨，刚需购房者正加速入市，另一方面，货币政策的变化以及楼市的回暖逐步封杀了房价短期的下跌空间，房价企稳明显，但整体房价仍处于调控政策以来的低位，购房者接受程度较高，市场的以价换量仍在进行。 房地产市场成交上升房价企稳 今年以来的货币政策以及地方调控政策的态度变化，促使购房者形成房价调整到位的预期，春节之后，受需求积累影响， 月份市场开始放量，经过4月的短暂回调，此时货币政策与地方政府调控态度悄然变化，5、6月份市场回暖明显，市场预期的转变促使购房者再次加入了排队摇号的队伍，而开发商后期房源价格的小幅回升、二手房价的普遍上涨促使了市场一致预期的形成。 从市场回暖之后的成交结构变化来看，首先是刚性需求的释放，对应的是中小户型和中低价位商品房，然后是改善型和投资性需求入市，中高端市场逐步回暖。近期北京、上海、深圳等一线城市高端住宅成交量已明显回升。 房地产市场成交回暖，房价企稳明显，预计三季度市场成交仍将维持在较好水平。 从土地成交情况来看，我们选取北京、上海、广州、深圳、长春、沈阳、天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都等12个城市作为重点分析城市，2012年5月，12个重点城市土地成交面积85.28万平米，平均楼面地价1554元。 一线以及区域龙头公司长期看好 从房地产整体估值水平来看，目前房地行业PE为16.4倍左右，处于历史较低水平。从房地产行业相对沪深 00的市盈率和市净率溢价水平来性价比是个永不落后的话题。看，均处于近两年的较高位置，行业当前估值优势并不明显。 从房地产板块市场表现来看，6月至今房地产指数下跌 .29%，同期沪深 00指数下跌8.21%，房地产板块跑赢大原则是有类似或相同的盘4.92个百分点。 多次降息及降低存准率正对楼市产生积极影响，6月份一线城市新房与二手房成交量普遍继续回升，虽然中央继续强调房地产调控政策不放松，但考虑经济下滑压力，短期出台打压楼市的政策可能性较小，在中央的口头警告下，预计近期地方政策继续微调的可能性较低，预计三季度楼市政策将相对稳定，刚需的继续释放将继续推升成交量，改善性需求也有望回升。 政策面与基本面仍然维持向好趋势，在房价明显回升之前，政策都将维持较宽松的环境，地产板块的强势有望继续。 考虑近期房地产板块相对沪深 00的估值溢价水平处于相对高位，我们继续维持行业中性评级。 本轮行业调整中，我们对于优势明确的一线以及区域龙头公司长期看好，下半年，受益改善性需求释放以及中高端市场回暖的公司有望获取超额收益，看好招商、保利、首开、中南、亿城股份。