冠城大通设局返售型融资.鼓励

■本报 王晓伟 北京报道

2月25日，冠城大通股份有限公司（冠城大通，600067）发布公告，以20.6 亿元出售控股子公司——北京冠城正业房地产开发有限公司（冠城正业）旗下太阳宫新区B 区项目二、三组团中全部住宅和B 号写字楼。

在公告中，此次资产的购买方被描述为“中信信托指定的买受人”。

与此同时，中信信托与冠城大通约定，在上述出售完成后，以800 万元将其持有的冠城正业股权40％转让给冠城大通或其指定的第三方。

在一位信托公司人士看来，这实际是一种买入返售型融资，配合了一个股权方面的安排。“这种‘一般债权＋股权’的融资模式，可以理解为类似夹层融资，意在增加控制知情权以降低风险。”

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对于深陷资金链条紧绷传言的冠城大通而言，此次卖楼，很容易被理解为单纯的甩卖物业补血资金链之举。

不过，此次高达20亿的资产出售合同却似乎不仅仅是卖楼这么简单。“此次每平方米1万元的整售均价，远低于周边项目1.6万元的均价。”方正证券在研究报告中指出。

一位冠城大通内部人士承认，整售的价格要比零售市场价格偏低。不过，具体的销售价格还会经过双方协商。“资金会随着销售的完成逐渐到账，这只是个纲领性的合作。”

“之所以价格这么低，惟一的解释是这不是一单真实的买卖。”上述券商人士分析。

值得注意的，不仅仅是价格。在2008年10月2 日，冠城大通向中诚信托申请了年利率为10％，不超过一年的4亿元借款，用于太阳宫新区B区项目开发建设，抵押物正是太阳宫新区B区的国有土地使用权证，借款期限至今年6月 0日。

“土地使用权证已经被抵押，在此之上的在建项目却签订了出售合同，自然，合同只是一个表面现象。”上述券商人士分析。

信托融资

资产出售和增持股份的“组合拳”似乎是一幕比公告所描述要精彩得多的精心设局。

据公告显示，冠城大通和中信信托分别持有冠城正业60％和40％股权。截至2008年9月 0日，冠城正业总资产198494万元，总负债1984 4万元，所有者权益60万元，目前该项目正处于施工建设之中。

一个问题是，如果冠城大通单纯是为了出售资产，为何中信信托碰巧在此时向其转让股权？高达19.85亿的总资产的40％股权，和800万元的交易金额也并不对等。中信信托何时持有冠城正业40％股份亦不得而知。

一位信托业内人士告诉，冠城大通在整售中的预售价格显然比市场价格低，肯定是一种融资行为。至于中信信托股权转让，则是为了通过增加控制知情权以降低风险。

在接受问询中，一位中信信托的高管承认，这是一种信托的方式，但不愿透露更多。

上述信托业内人士指出，这实际是一种买入返售型融资，配合了一个股权方面的安排。“这种‘一般债权＋股权’的融资模式，可以理解为类似夹层融资，股权部分是通过增加控制知情权以降低风险。”

他解释说，在这种附买回约定的房地产交易中，信托公司在前期以向开发商低价购买期房的形式向其提供融资，开发商在约定期限内溢价赎回信托公司所购期房。

通过这种模式，信托公司以购买商品房的形式向开发商融资，是一种表外的融资模式，不会影响其资产负债结构。此外，开发商可以将户型、位置较好的房子通过“预售登记模式”先预售给信托公司进行融资，在融资行为结束后再进行销售。

“很重要的一点，冠城大通此次是用预售登记模式卖房，预售登记是可以解除的，因为没有过户也没有契税等税费。”上述人士指出。

这一做法并非冠城大通的首创，最早可追溯到2005年，信托公司开始推出房地产信托贷款之“预售登记”的创新业务模式。