现在入手天津大概率会是高位接盘城六区除外

现在入手天津，大概率会是高位接盘！城六区除外！

5月底，米宅北京到天津考察了一趟。

我们用了一周左右的时间，走遍了天津的城六区、环城四区、滨海新区、武清和静海，可以说对这个城市又多了一分了解。

固然，作为外地人，我们不可能有本地人了解的那么深入。对于一个城市来说，她的一砖一瓦、一草一木，都有属于自己的故事。

而偌大的一个城市，又是由千千万万的“一砖一瓦、一草一木”组成的，要读懂她们，谈何容易？

一位粉丝的留言说得很好：每一个片区都有她的前世今生！不错，研究各个区域、各个板块，要知其然，还要知其所以然。

而这些，靠几趟调研是远远不够的。之前发布的文章中，后台收到了不少粉丝的意见和建议，我们都认真看过了。在此向那些给予指点的粉丝们表示感谢！

接下来，还将会有一系列的文章，陆续发布在米北平台和破竹专栏《首都楼市之音》，欢迎一起来交流、探讨。

1 天津整体印象

2017年9月，钱掌柜也曾去过天津考察，当时由于时间关系，只细看了城六区、滨海新区、西青和津南。

时隔两年，再次踏上这片土地，发现她变化好大，可又好像没什么变化IPCC报告称全球极端高温事件将增加。

说变化大是因为：

第一，她的街道变得干净整洁，并且有序多了。

一位五十多岁的出租车司机告知我们,这两年天津正在进行街道整治，所以不管是城六区还是远郊，市容市貌要比两年前好太多了。

我们调研的那几天，又正好遇上天气好，蓝天白云的，着实使人心旷神怡。

▼红桥区

▼南开区

▼西青区

第二，街上的塔吊，比两年前多了很多。

驾车走在天津的街道上，汽车驶出城六区，塔吊随处可见。即便是在城六区，其实也并很多。

毋庸置疑，这些塔吊大多数都是建设中的新盘。

目前，居理新房站上，天津在售/三个月内行将开售新盘（住宅）多达1020个，除去一些只剩尾盘的项目，再剔除蓟州、宁河远郊区这些对整体楼市影响较小的，天津新盘最守旧估计也有个。

这么多的新盘，在楼市平静期需要消化多久，大家好好琢磨一下。

说她没什么变化是因为：

很多地方还和两年前一样，没什么起色。就拿津南海教园和滨海于家堡商务区、北塘来说，这一圈走下来，感觉变化不大。

2017年9月，在海教园某售楼处，置业顾问告诉我们：目前南开大学、天津大学都已搬过来了，后期还会有8所高职院校、2所中职院校陆续完成搬迁。

接着，他指了指沙盘周边，满怀信心地说：“你看，这一块儿现在已有这么多的住宅了，后期随着大学的陆续搬迁，和地铁八号线的计划建设，这里的商业、医疗、教育等配套很快就会起来...”

如今，两年过去了，这里依旧没有地铁、没有大型商超、没有便利公交、没有好的医院。街道上除无数拔地而起的住宅楼之外，什么也看不到。

▼海教园街景

像这样的街景，在津南，乃至全部环城四区中，都属于常态。

值得注意的是，海教园从2008年9月就开始计划建设了，到现在已过去了11个年头......

其实，这里入驻了许多知名开发商，如鲁能、融创、龙湖等等，但很遗憾，开发商们也没能把周围的配套给弄起来。说白了，哪一个开发商也不傻，谁愿意把大量的资金投入到基础配套之中？

滨海新区于家堡商务区，北塘，两年前我们去考察时，街上几乎没见到一个人，今年依旧如此。

可见，这些地方的房子出租会很困难。

之前，在《2035年，城镇化全面进入成熟期！楼市还能折腾多久？》这篇文章中，笔者曾强调过：一定要谨慎对待那些没有延续人口流入的新城、新区，以及那些需要10年左右才能发展起来的地方。因为，城镇化全面成熟了，它们可能还没发展起来......

总之，有变，亦有不变，是天津给我们的第一印象。

2 天津楼市现状

好了，继续说回楼市。

去年5月，天津发布了“海河英才”计划。6月，房价达到阶段性高点。

但是，这种状态只保持了不足两个月，从8月初开始，成交量就开始委靡，9月，房价就开始高位滑落，到12月份，个别区域跌幅达到20%甚至更多，差不多把人才新政的那轮涨幅全部吐回去了。

当然，这只是个别区域而已，城六区还是比较抗跌的：和平、南开、河西整体跌幅不足10%，优良学区房甚至都没有跌，个别低总价的小户型不跌反升。河北、河东、红桥相对上三区来讲，跌幅稍大，在%左右。

综合来看，城六区中，下三区没有学区概念的老破小，跌幅最大；环城四区中，津南新城、天嘉湖，跌幅最大。而西青的热门区域，跌幅相对较小；滨海新区分化严重，新盘大多都死扛着，调价的很少，而二手房就不同了；远郊几个区中，武清相对抗跌，特别是高铁和杨村一中板块。

春节过后，压抑了很久的需求开始集中释放。3月，二手房成交量持续放大，笋盘去化相当快。

就在大家都认为楼市即将由小阳春入夏之时小儿断指再植属于断指中的特殊类型,由于孩子的血管细，4月中旬，高层又重申了“房住不炒”，调控政策收紧，多地小阳春逐步熄火。

那末，天津楼市目前是个甚么状况呢？

这次，我们跳过真真假假的数据，直接看最真实的市场。

在南开，我们看了林苑北里、迎风里、凤园里、金环里、荣迁西里、卧龙东里等等超过20套老破小，这些房源总价大多在万之间。

其中，有60%以上的房源，现在的报价都比刚挂出时降了万。正常的房子，成交周期在个月，有缺陷甚至硬伤的，会更久。其中还有挂了一年没有卖出去的。

品质好的次新房，比照实泽园、格调系列等，成交周期要久一点，由于它们需要的资金量大，流动性相对较弱。

其他几个区的二手房市场，情况也是大同小异。其中，和平优良学区房，价格最坚挺，即便成交周期拉长，业主也不调价，一些低总价的房源，可能还要加价。

新盘市场又是个什么情况呢？我们直接来看售楼处：

▼南开某楼盘

▼西青某楼盘

▼静海某楼盘

▼团泊某楼盘

▼海教园某明星楼盘

▼东丽某售楼处

可能由于天气较热、又是工作日等缘由，我们看的这些新盘中，到访客户都很少。其中，西青的楼盘略微好些，到访有四五组的样子，其他区楼盘要么没人，要末是一两组。

调研的最后一天，是周六，武清某楼盘，倒是给了我们不少惊喜，到访客户很多，目测有20组左右，很快就把临时建起来的小小售楼处挤满了。

▼武清某楼盘

3 请谨慎对待除城六区外的地方

从上文中，我们可以直接判断出，目前天津楼市处于平静期，如果没有利好释放，上涨的动力不足。

接下来，天津会不会放松落户，会不会有其他利好刺激，笔者也不知道。但我清楚的是：

第一，目前来看，全国一线、强二线城市当中，除了北京、上海以外，几乎都放松落户了。

和其他城市比起来，天津落户条件算不上宽松。而且由于种种原因，落户天津的，大多还是留在原居住地工作，并不会为天津建设做贡献。

全国落户大放松之后，高考制度会不会改革，目前谁都说不好，但我们并不能排除这类可能性。

现有的高考制度一旦产生变革，天津的优势还会不会存在？这是值得每个人沉思的问题。

第二，天津库存量很大。上文中我们说过，出了城六区，塔吊随处可见，在售或即将开售新盘六七百个。其实，库存量这个东西，是动态的，如果遇到楼市上行期，或是计划、利好释放期，5六个月的库存可能在一个月就消化终了了。可在平静期，尤其是政策严控期，就真的不太好说了。

第三，这段时间高层、包括官媒对楼市喊话很密集，最近的一次是郭树清的“过度依赖房地产，最终要付出沉重代价”。这些信号对楼市有多大实质性影响笔者不清楚，但至少会对“未来预期”，形成利空。

最近几个月，天津的土拍市场很热闹，每隔几天就有土地出让。月，天津土地成交总额到达700个亿，排名全国第二位。（注意：土地出让金排名仅供参考，因为各个城市地价不同）

成交面积1528万㎡，在全国排名第五位，仅次于苏州。（其中，重庆、郑州多为远郊县市，苏州、武汉数据缺少，天津多为环城四和滨海新区）

这些成交的土地，会转化成年底或者2020年的库存。

因此，笔者个人认为：今年下半年，天津楼市依然不会太乐观，留给刚需群体的上车窗口期可能比你想象的要久一些。

为了保险起见，请谨慎对待除城6区外的其他地方，因为城六区更抗跌，流动性更好、客群更广泛。

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