北京土地出让金破千亿背后凸显房企资金压力

北京土地出让金破千亿背后,凸显房企资金压力

土地供应提速

相比于2016年北京全年土地出让44宗、成交总金额852亿的情况，今年北京市明显加大了土地供应。数据显示，2017年上半年北京市共推出地块48宗，其中居住类24宗，占比达54.54%。上半年居住类供地为去年同期的4倍（2016年上半年居住类用地仅供6宗）。伴随着地市上半场的收官，北京市实现土地成交额1006.22亿元，相比2016年上半年的360.6亿上涨179%。据《北京市年及2017年度住宅用地供应计划》显示，未来5年，北京市计划供应住宅用地6000公顷，年均1200公顷。如无意外，2017年供地完成率可达到100%

。

6月27日，北京市规划和国土资源管理委员会（北京市规土委）站一次性推出5宗住宅用地，其中东城区1宗、大兴区1宗、平谷区3宗，合计新增供应面积40万平米，总起始价达80.9亿元。其中，北京市东城区永外大街北、606东、606西地块R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地格外引人注目。本次出让宗地中商品住房销售均价不超过89068元/㎡，且最高销售单价不得超过93521元/㎡，为北京历史上当之无愧的最高限价房。据克而瑞北京机构统计，2013年崇文门挂出一宗商办用地之后，近年来东城区无宗地出让，该宗地块的入市无疑终结了区域内无供地的长期空白。

表1 五宗地块基本情况

（数据来源：中原地产研究中心）

供地结构向租赁、自住房倾斜

上半年北京的土地供应中，限价、自持、配建自住房成为三大关键词，供地结构向传统商品房、租赁和保障房(或自住房)三位一体的供房结构去转变，一方面调低对未来市场的价格预期，另一方面也加快北京的租赁市场稳步发展。

此次挂出的5宗地块，均属于限价自持地块。所谓自持限价，就是指“土地限价＋商品房入市限价”的双重限制。在规定了地块商品房销售价格上限的同时，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序，比例高者为竞得人。需要指出的是，企业按此比例持有的商品房，只能用于对外租赁只要有1%的希望，企业持有年限与土地出让年限一致。剩余的商品房则可以按照规定的销售限价进行销售。在规定了地块商品房销售价格上限的同时，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例程序，由比例最高的房企获得土地。截至目前，2017年北京市共成交住宅用地24宗，这些地块的规划建筑面积合计约为296.2万平方米，其中自住型商品房的规划建筑面积约为90.57万平方米，占比达到30.5%，为2015年来的新高。

房企资金链承压，溢价率大幅下滑

值得注意的是，上半年，北京土地供应虽有回归之势，但房企拿地现疲软态势，竞拍现场气氛远不如去年底及年初，甚至出现底价成交以及流拍现象。从5月份成交的六宗地块来看，平均溢价率为6.28%，环比上月的35.94%大幅下滑。土地供应预期呈增长态势，且受地块存在自持比例的要求或是需要竞拍自持比例的影响，使得企业在拿地时更为谨慎。

另外，在融资收紧、销售回款减少、海外融资成本走高等多重资金压力下，房企在未来很可能会面临越来越大的资金问题，因此在拿地时表现更加谨慎，下半年走量回笼资金成重点。例如，融创郑州象湖壹号降价20%销售。国泰君安一份数据显示，405家发行样本中，有107家房企净负债率超过100%，有接近50家净负债率超过150%，16家房企净负债率甚至超过300%。尤其是目前快速并购的房企，如融创、阳光城，均面临高负债率问题。尽管上市房企前五月销售额仍然不错，但二季度的颓势已经越发明显。数据显示，包括万科、碧桂园等在内的21家龙头房企5月单月合计销售金额为2269.8亿元，环比下降5%，而相比3月份跌幅更是高达25.4%，这一销售数据也是年内销售最差的月份。

若2018年市场继续低迷，境内政策性融资依旧受阻看到，将有部分房企会面临资金链断裂的风险，尤其那些已率先受前期融资收紧影响，信托融资比例逐步加大的中小房企，因其开发项目较少，销售回款普遍偏低，其资金链断裂风险更大。

（内容来源：和讯、新华、21世纪经济报道。）