首个限购二级市未来佛山政策或更严

作为省内第一个限购的地级市，佛山上半年房价的涨幅同比超过14%，市场纷纷传言，政府将加大调控力度，限价、高价房不批预售证等措施被进一步举证，佛山的调控政策走向牵动人心。在住宅市场前景晦涩不明之际，商业物业、保障房等纷纷登场亮相，房贷政策也千变万化，政策变动，正在不断影响佛山楼市的格局。

限购政策或会继续加码

已经限购的佛山还会加码限购政策吗?这一问题在上周揭开了谜底。8月11日，住建局发布《关于加强销售资料审核严格执行我市住房限购政策的通知》，明确规定，非本市户籍居民家庭持个人所得税缴纳证明购房的，各区房地产交易登记部门必须先登录地税部门的 个人所得税完税证明校验系统 ，核验购房人提交的个人所得税缴纳证明的有效性，包括税票的真伪和查询购房人的缴税记录等。凡发现提供虚 明等违反住房限购规定的，提交市住建管理局移送相关职能部门查处。

《通知》同时明确规定，非本市户籍居民家庭持个人所得税缴纳证明购房的，个人所得税的申报日期必须符合 自购房之日起计算的前2年内在本市累计缴纳12个月以上(含12个月) 的规定。

作为全省第一个限购的地级市，在国务院常务会议要求将限购范围扩大到二三线城市之时，佛山住建局出台的这个文件，令市场意识到政府的态度可能会更加严厉。佛山合富辉煌的副总经理陈熹表示， 在媒体曝光之后，不开税单社保证明等违规买房行为事实上已经有所减少，因此上周五的这项规定的实质影响不大，但其心理影响较大，因为这表明了政府方面的态度。

下半年限购政策的 技术性微调 不仅表现在买房资格上，在贷款资格上同样有可能进一步加大。由于防通胀依然是当前宏观经济的重心，不少人士纷纷预测年内还将有一至两次加息，或将再次上调存款准备金利率，这将让购房者贷款的成本和门槛进一步提升。

目前，各大银行的消息显示，无论是开发贷款还是住房贷款的额度都非常紧缺，要求首次置业者出具首付四成，利率上浮10%的银行越来越多，二套房贷的首付更是普遍在六成以上。一旦政府需要货币政策的配合，在放款规模或放款时间上有新的规定，同样会对房地产市场造成相当大的影响，而这种等待带来的不确定性影响，更可能打击市场的信心。

以上分析表明，下半年，不管调控政策还是货币政策的大方向不会改变，因此预计很难出现像去年年底一样的反弹。

限价手段严厉高价盘难获预售

佛山限购之后是否会出台限价令，也是市场热议的话题。由于上半年佛山限购后降价的趋势并不显著，因此，限价被作为进一步的调控措施，自然备受市场关注。在8月11日，佛山住建局公布的通告当中，同样做出了一条关于 加强对商品住房销售方案的审核 的规定，这也一定程度上证实了佛山 限价 的传闻。

《通知》要求，各区国土城建和水务(利)局要进一步加强商品住房销售方案审核，指导房地产开发企业参照本区域同质楼盘实际成交价格对拟售商品住房进行合理定价。对于定价过高的，可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核，也可以联合价格主管等部门进行会审。对于商品住房销售方案不符合规定的，不予受理销售方案审核，业内人士将其视为佛山即将采取全面 限价 的一大信号。

据《南方》报道，前不久，禅城区已经对区内提出预售申请的楼盘作出了限价规定，上限为11000元/平方米左右，即申报预售价格超过11000元/平方米左右的楼盘将不予受理。而在其它区域，据不少房企负责人透露，虽然没有明确规定，但相关政府部门已经约谈了区内一些高价楼盘负责人，要求 降价销售 或 延后推售 。市场一度传出可能要推出限价房，至少在目前这一阶段高价盘无法大量上市。

在 月18日出台的限购令中，佛山将今年房价调控的目标定在一手房平均价格增长同比不超过12%，这是全省第一个明确控制目标的限购令，但根据佛山住建局2011年上半年佛山房地产市场的成交数据，佛山一手房均价达到8217.19元/平方米，同比增长14.8 %，这也让房管部门倍感压力，这是通知中加强预售证审批的深层原因。

合富置业首席市场分析师龙斌表示，这份通知主要是以 加强市场监管 的方式，强化对项目楼盘定价的预审，并不是直接对个盘进行限价，也表明政府方面的审慎态度。据推测，佛山应该不会对个盘进行限价，因为个盘限价的可操作性比较差，同时，限价对供求关系会产生较大的扭曲作用。

查阅近期市场颁发的预售许可证得知，近一个月来，市场上取得预售证的项目，确实没有公认高端项目的身影，而有若干个市场关注的高端项目，目前已经一再延迟了原定的营销计划或推售日期，从不同的途径了解到，除去对市场的承受能力、工期等考虑之外，他们也对政府 预售价格 审核的态度有所顾虑。

信贷缩水银根压力不减

今年年初佛山银监局通报的数据显示，全市2010年各项贷款余额为4868 .99亿元，比年初增加767.02亿元，增幅18.7%.其中房地产开发贷款余额为485.56亿元，增幅达 8.6%.此外还有907 .5亿元来自住房贷款，去年增量达177.58亿元。#p#分页标题#e#

今年，在央行六次上调存款准备金率的背景下，佛山的新增贷款余额增幅有大幅度放缓的趋势。佛山市统计局公布的月份经济数据显示，全市金融机构贷款余额在前5个月的增幅平均维持在6%左右，比去年全年增幅大为缩水。

而根据国家调控精神，这部分本已紧张的信贷总量，流入房地产变得更少。从今年2月份开始，很多在佛山贷款买房的市民就遇到了按揭放款周期变长的情况，以往只需要1个月左右放款，现在却变成了2到 个月，银行更是大呼 贷款额度紧张 ，购房者中 等贷 一族为数不少。

限贷 效应在今年上半年开始不断扩大，甚至直接冲击了很多首次置业者。在今年 月份，很多首次置业的市民还反映可以以基准利率贷款买房，而到了 月份之后，超过8成的商业银行都把首套房贷款利率调高至1 .05%-1 .1%，甚至有一些额度紧张的银行干脆不做按揭贷款，二手楼贷款更加困难。

除此之外，房地产开发贷收紧，让一些发展商感到融资十分困难。为此，一些本土发展商不得不利用以往鲜少触及的信托等融资渠道去获取开发和项目周转资金，虽然其融资成本高出开发贷款近一倍，但也不得不借助于此，而民间借贷的年利率也高达2成左右，让一些本土房企压力空前。

批量保障房开建中低收入者剥离市场

月22日，限购令出台后不到一周，佛山重新调整保障房建设计划，将2011年的保障房建设套数从年初的4900套一下增加到2 .1万套，翻了近4倍，总数达到2010年全市新建住宅销售成交套数的近三分之一，超过前5年佛山保障房建设数量的总和。

针对突然增加的任务，佛山政府部门多管齐下，将任务体落实为71个项目，其中，公共租赁房的建设数量为166 6套，占总任务数的78%.全市安排了 2.24公顷的建设用地用于保障性安居工程，由市、区、镇三级政府安排约11亿元、社会资金和企业投资兴建约1 .6亿元来保证佛山的保障性住房建设资金。

7月1日，佛山年内第三宗、也是禅城区首宗建筑面积超2 万平方米的保障性住房用地，被沿海绿色家园发展(武汉)有限公司以6110万元的底价成功拍得，折合楼面地价仅为26 元/平方米。这是佛山今年以来推出的第三宗保障性住房用地，全部顺利拍出，这表明社会资金对参与佛山保障房建设的热情不减。

针对佛山工厂比较多的现实，佛山除将外来务工人员纳入廉租房保障范围内，还积极鼓励各大工厂将工厂宿舍作为廉租房，或以兴建廉租房的形式，纳入保障房范围。2011年，以美的拿下顺德广教公租房项目为标志，佛山范围有多家公司参与到保障房建设中，虽然民间不乏争议的声音，但也不失为扩大资金来源和受众范围的一种探索。

2011年7月，佛山市政府宣布，上半年用于保障房建设的用地为 2 .6公顷，本年度保障性安居工程供地任务基本完成。而8月，丝绸路安置房小区和廉租房项目将陆续投入使用，保障房正在覆盖越来越多的人群。

佛山知名房地产分析师李华宇认为，佛山今年2 .1万套保障房目标远未能满足中低收入者住房需要。保障房所覆盖人口约占1%，但占总人口15%的人群均未有能力购买商品房，对保障房有需求的人群涉及 0万个家庭。如果按照这样的发展速度，需要15到20年后才能满足社会住房需求。不过，从长期来看，保障房将有力保障社会中低收入群体的居住需求，完善政府的社会。而多位接受采访的房地产业内人士也表示， 政府完善保障性住房的任务，有助商品房市场更进一步地市场化运营。