法律障碍清除保险资金进军地产箭在弦上

本报 郭轩 北京报道

被誉为救市国家队成员之一的保险资金，终于扫清了进军房地产市场的最后一道法律障碍，但介入路径和几时成行依然是横垣在其面前的两大难题。

2月28日，十一届全国人大常委会第七次会议表决通过了修订后的《中华人民共和国保险法》，修订后的保险法对保险资金的运用作出规定，“投资不动产”赫然在列。但保险资金的运用范围还是受到了严格限制，中国保监会主席助理、发言人袁力曾明确表示，国内保险公司在不动产上的投资不能在房地产开发和买卖、炒房等方面。

“目前保监会尚未出台明确的操作细则，公司也正在研究投资的可行性方案，但具体何时入市还很难判断。”中国人保资产管理有限公司某不愿具名的高层在接受本报采访时表示。

路径未明

“保险资金可以投资房地产对保险行业和房地产行业来说，是个双赢的好事。一方面，保险资金多了投资渠道；另一方面，房地产行业也多了一条融资的途径。”一直呼吁保险资金 “解禁”的中房集团理事长、幸福人寿董事长孟晓苏认为，“按8％的投资上限来计算， 万亿元的保险资金即有2400亿元可以投资房地产，这将极大地缓解地产行业的资金缺乏。”

据保监会数据显示，截至2009年1月底，保险公司总资产为 . 8万亿元，资金运用余额为 .05万亿元，其中银行存款和债券占比为8 .9％，股票和基金占比为1 .9％，其他投资占比为2.2％。依此计算，保险资金投资房地产的空间可谓十分巨大。

“从资金的安全性和回报率考量，商业地产应该是保险资金投资的首选。”前述人保高层认为。

此前保监会主席助理、发言人袁力曾表示，目前保险机构持有的物业仍然是以自用办公房为主，不是真正意义上的物业投资。为了改善保险资产配置，稳定投资收益，保监会正在研究保险机构投资物业的有关政策，也将择机开展试点。

的确，在目前的商业地产交易中，很难见到保险资金的身影。去年保险机构曾集体发力商业物业，但自用的目的依然表露无疑，对市场的影响尚甚微小。

数据显示，去年保险公司购买的物业，已累计达20万平方米。中国人寿集团以及股份公司，各自在金融街购入新办公大楼，泰康人寿也一举拿下两座写字楼，太平洋保险集团亦将购入金融街上的丰盛大厦。此外，中国平安、太平洋保险、华安财险、中意人寿、民生保险、人保财险和生命人寿等公司，亦以直接或间接方式购入地皮或办公楼。

“优质商业地产一般都集中在大的开发企业手中，从2005年宏观调控以来，大型房地产公司都逐步增加了商业物业的持有比例，如果不介入前期的开发环节，保险资金很难获得优质物业进而取得可观的利润回报。”深圳某大型国有房地产公司高层在接受采访时对保险资金仅投资商业地产的前景表示一定的怀疑。

“REITs（房地产信托基金）应该是一个不错的选择，按照国外成熟模式的经验，其年回报率基本稳定在6％—8％，国内可能还会更高点。”孟晓苏建议道。

时机待定

在接受采访的人士中，虽然大部分对保险和地产联姻的前景表示乐观，但对具体入市的时间纷纷表示不会很快。

根据修订后的《保险法》规定，该法自10月1日将正式实施。

“保监会的态度将是决定保险资金入市进展的关键。”上述人保高层透露道。

此前，2月26日国办发布会上，袁力关于今年保监会拓宽投资渠道的发言并没有提及到保险资金投资房地产。他表示，保监会将在风险可控的前提下，从四个方面作出调整 “一是增加保险机构投资债券品种；二是扩大基础设施投资试点，拓展投资范围，增加投资主体，提高投资比例；三是允许有投资能力的中小保险公司直接投资股票；四是开展未上市股权投资试点。”

而另据近日参加保监会关于《保险法》修改通气会的某知情人士透露，在此次会议上保监会有关领导也只字未提“投资不动产”事项。

“目前房地产市场还处于调整的过程中，国际经济形势也不明朗，虽然商业物业所受的影响不大，但也出现了空置率上升的势头，这也将影响保险公司对投资地产的时机选择。”上述人保高层说道。

据戴德梁行最新数据显示，去年四季度北京写字楼市场净吸纳量较上一季度降低95.2％，除中关村外，北京CBD、燕莎、金融街等传统经济圈都出现了不同程度的空置率增长。北京甲级写字楼市场整体空置率上升1.27个百分点达到15.26％。

与之相应的还有写字楼租金也出现了下滑。仲量联行数据显示，北京写字楼平均租金比去年同期下降了1％。其中CBD地区2008年四季度租金跌幅最大，较上季度下降6.2％。

而据戴德梁行预测，2009年北京写字楼市场随着业主方的新增供给，空置率将会高位运行，整个市场的平均租金有望下调15％－20％。

世邦魏理仕的研究报告也显示，全球金融危机对中国写字楼市场的影响从去年第四季度起开始显现，广州写字楼平均租金较上季度下降 .7％，空置率在环比上升0.5％后达到15％。

“虽然保险资金进入地产还存在一定的技术性问题，但相信不会改变整个大势。”孟晓苏坚称道。