管理调控政策深化一线城市楼市动向调查

今年的调控政策，好像对房企并没造成太大的影响。

700多亿元、400多亿元……房企陆续公布的前三季业绩，“丰收”迹象明显。而国家统计局公布的“前三季度全国商品住宅销售额增长11.2％”，更为房企的“丰收”提供了注脚。

事实并非如此。房企公布的亮丽销售业绩，还是难掩调控所带来的负面影响。在已经公布三季报的56家A股房企经营性现金流量净值为-521.8 亿元，而去年同期达到 92.9 亿元不要上了这些中年男人的当。现在楼主已经回北京公司了，大幅下滑2 ％。

与此同时，上市房企的存货比年中又有所增加。一旦在严厉调控打压下四季度的销售不畅，将冲击整个行业的资金周转。正如万科在其季报所说8年前，“开发企业资金面趋紧仍是主要趋势”。

因此，也就不难理解，为何销售业绩亮丽下，开发商还不惜高成本借道海外、等渠道进行融资。

高“收入”高“”

无论是房企公布的业绩还是国家统计局公布的，均明确指向：前三季度开发商的销售业绩非常漂亮。很多业内人士曾认为2009年的销售业绩是“不可逾越的天量”，今年却继续显露出超越的势头。特别是一些大型的上市房企，多数已完成了全年销售计划的九成以上，而今年的销售计划，是比去年有所增加的。

开发商的楼卖得好，在“消费”方面也不含糊。

国家统计局公布的数据显示，今年前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积2908 万平方米，同比增长 5.6％，土地购置费7111亿元，增长8 .7％。在9月份，房地产开发企业完成土地购置面积 92万平方米，增长20. ％，土地购置费1094亿元，增长80.1％。

广东房企同样不含糊，前三季度，广东房地产开发企业土地购置面积1 15.18万平方米，增幅比去年同期提高 9个百分点；土地购置费 99.45亿元，增长86.9％，增幅分别比一季度和上年同期提高56.2个和129个百分点。

资金链趋紧是主流

高收入、高消费，本身就蕴藏一定的风险。更何况，我国房地产企业的开发资金主要来自企业自有资金、国内和预售款。在国内收紧，上市房企的增发、发行融资券等也一一被打压的情况下，单靠销售回款支撑房企运转，会面临很大的压力。

房企资金趋紧的情况，在房企的三季报中有明显体现。统计资料显示，目前已经公布三季报的56家房企，三季度经营性现金流量净值为-521.8 亿元，而去年同期达到 92.9 亿元。即使是“万保招金”四大地产龙头，三季度现金流同比减少均超过了140％，其中减少最多的接近了600％。统计显示，四大龙头三季度的总现金流也为-240.81亿元。

不仅如此，统计显示，26日前公布三季报的A股49家上市房企，存货达到5000亿元，比今年年中的4626.65亿元又有了增长。在限购、限贷、加息等措施的冲击下，四季度销售估计很难复制前三季的势头，该部分存货滞销后的资产减值压力，将使房企的资金紧张情况加剧。

高成本融资缓解压力

对于资金链紧张的开发商，知名评论员形象地形容为“被架在火上烤”。为摆脱这种悲惨的状况，开发商想尽办法开辟更多融资渠道以缓解资金压力。

海外融资就是一个渠道。方兴地产、龙湖地产、远洋地产、恒大地产、碧桂园等在港上市房企相继推出海外融资计划，且均以数十亿港元计。据统计，今年以来在港上市房企的海外融资规模，已经远超过去 年的平均水平。此外，房地产信托也被更多房企盯上。据用益信托统计显示，2010年7月、8月我国房地产信托发行规模共计4 亿元，和2009年全年的发行规模449亿元相当。而到了9月份，房地产信托的发行规模已接近1 00亿元，接近去年全年发行规模的 倍；10月份的发行规模，则和9月份相当。借道房地产信托，开发商要付出很高的成本。加上费等各种费用，房地产信托的融资成本可以高达25％。

因此，对于房企而言，最好的办法还是多卖楼。而要多卖楼，降价促销是很好的手段。有业内人士预计，“今年最后两个月发展商的降价促销活动将此起彼伏”。