甄昊元谈烂尾楼地漏

甄昊元谈烂尾楼：拖垮行业上下游 建议多管齐下规避风险

编者按：【烂尾楼形成的原因】烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续*建设或堕入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目触及经济纠纷、开发商违法违规致使工程停工，其中多半是由于资金链条断裂，工程未完具体还要依市场情况而定。 在谈到2010/2011年度玉米供需形势时，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他*人。

年终岁尾，除火爆的新房和二手房市场，暗流涌动的房价甚至推动了烂尾楼的集体复苏。在北京、武汉、广州频频传来烂尾楼“起死回生”的消息时，屹立在哈尔滨道外区景阳街与南勋街交口处16年之久的桃花巷不夜城已经进入复建阶段，烂尾楼再次成为话题焦点。特地独有专访石亮 甄昊元工作室的策略总监甄昊元，请他谈谈房地产行业与烂尾楼的关系以及如何规避烂尾情况的产生。

图为石亮 甄昊元工作室的策略总监 甄昊元

烂尾楼是房地产行业风险的极端表现之一

“任何行业都有亏损的风险。不同行业的风险表现各不相同。烂尾楼是房地产行业风险的一个极端表现，烂尾楼的出现，与房地产行业的产业特征密切相干。”甄昊元认为。对房地产行业的产业特征，甄昊元介绍道，房地产是生产周期长的资金密集型产业。同时房地产是与政策关联度极高的产业。在中国当前的行政氛围和产业环境下，一个房地产项目从计划到竣工交付使用，其周期通常超过三年，5年以上完成也属寻常，超过10年开发销售周期的房地产项目也其实不少有。经济环境和行政环境的多变性，导致了房地产项目运营进程中容易出现一些初始阶段不可预感的问题。也是由于经济环境的多变性和开发企业本身在不同阶段资金能力、融资能力的不同，往往出现立项时雄心勃勃，开工时豪情万丈，中途困难百出，较后烂尾告终的情况。

“另一方面，由于国内银行业固有的僵化与融资途径的狭窄、法制不健全等因素，和巨大的房地产市场需求与开发企业产能之间的反差，致使房地产行业总体上出现资金少有的现象。不仅仅是中小房地产公司，甚至包括大型开发企业也存在资金不足的情况。在这种情况下，房地产开发企业常常不是实事求是放缓拿地、立项和开发的进度，而是转而通过承建商垫款、民间融资等方式来解决资金问题。多数情况下，开发企业的资金链是绷紧的。”对于很多购房者都很关注的资金链问题，甄昊元给出了客观的说法和解释。

甄昊元认为，“开发企业在资金上的不透明和计划性欠缺，在市场普遍向好、*资金流正常的情况下还能支应，但一旦资金链条上某个环节出现问题，资金停滞、应收款未及时到账、乃至是一笔借贷或融资未能及时到账，都会致使整个资金链的恶化，从而使工程终止。而工程一旦终止，又会进一步影响项目复工和资金链向好，因而堕入恶性循环，烂尾楼由此出现。”

图为矗立在新阳路与通达街交口的烂尾楼 龙凤大厦

烂尾楼危害重重 浪费资源且拖垮行业上下游

对烂尾楼的危害，甄昊元谈到了3点，他说，“在经济上，烂尾楼的危害首先是影响一个区域的房地产行业发展和市场对房地产业的信心。烂尾楼出现对此，常常意味着一个区域的房地产发展出现了问题，并且进而影响整个区域对房地产整体行业的怀疑，影响一个行业的发展。”

“其次，烂尾楼出现，会拖垮项目上下游。从贷款的银行到缴了首付购房的业主，从材料商承建商到工地上的工人，一个烂尾项目背后，常常是数百上千人的利益受损血本无归，带来的经济损失常常是其建筑成本的数倍乃至十数倍。第三，烂尾楼带来了资源上的浪费。大部分烂尾楼项目都健在城市核心优良地块，项目烂尾，不仅仅成为城市景观中的疮疤，还会因为长期暴露而带来持续的污染，并影响周边的交通与市民生活质量。”

规避烂尾：需开发企业、政府管理、行业自律、市场*多管齐下规避风险

甄昊元表示，“一切商业活动都存在风险。从这个角度讲，烂尾楼的存在有其客观性，但是从开发企业、政府管理、行业自律、市场*几方面看，还是可以将烂尾的风险控制在*小，或者避免烂尾楼出现。

开发企业：从立项到成本核算需要理性判断和公道预期

甄昊元建议，1、立项阶段需要理性和严谨。对市场趋势有清晰判断，对市场风险有清晰的把握。2、对自身的现金和融资能力理性研判，确保负债率在安全范围内，确保安排能够支付项目竣工前的各项费用和应对建设期间的各项可能发生的风险。开发企业还要对项目经济指标有理性估计，设置项目的止损和止盈。一些房地产项目就是因为对未来市场预期太高，对利润设想过于乐观，没法有效控制本钱，*终导致滞销和烂尾的。一旦难以为继，应在不损失或少损失的条件下谋求项目转手，而不要试图停工几年东山再起，更不要试图以烂尾楼转手获取暴利。

3、开发企业应设法保证项目产权明晰。一些合作项目在运营初期避免复杂的产权关系，以确保运营的安全顺畅。4、不要依赖于上下游企业垫款。如需贷款或融资，争取在项目开工前就完成所有融资工作，以确保有充足资金用于建设，确保运营期间资金充裕。

5、严格工程进度管理和品质管理。保证品质和进度，能较大限度下降风险。

图为景阳街与南勋街交口近20年之久的烂尾楼 艺龙大厦

政府管理：适度计划严格审批 适当下降企业开发本钱

对政府管理，甄昊元提出了4点建议：1、城市规划要切合城市发展实际。不要贪大求快。要根据市场需求供应土地和审批计划；出让地块不宜过大。将地块划为较小的单元出让给开发商，能较大限度降低烂尾风险。100万平方米烂尾项目和10万平方米烂尾项目，挽救难度天壤之别；

2、严格审查开发企业资质，确保开发企业有在建设期间有健康的资金流和可靠的项目进度；3、不要设置过量的行政障碍，保证项目开工后能有正常进度，建设期不被行政手段延长，就避免了企业本钱增加；4、适度宽松的金融管控：尽可能降低项目前期税费比例，避免企业前期运营压力过大。一些地区已开始出现向开发商预征土地增值税、营业税等现象，这些预征既不合法又不利于健康财政环境，更重要的是会无形中加大市场风险，极可能致使烂尾楼频发。

房地产行业：建立健全行业自律和自助体系

甄昊元表示，房地产行业自律和自助体系需尽早建立健全。房地产开发是专业性工作，只有开发企业才能真正了解这个行业实际的情况与风险，才有能力预判和控制风险。其次，一个区域的开发企业要达成共鸣，一旦区域内出现烂尾，会对全部区域的经济尤其是房地产市场带来巨大损伤。一旦出现项目烂尾先兆，区域内的企业应紧急启动救助系统，帮助危难同行读过难关；

*者：实地考察 规避可控风险

对*者，甄昊元建议，*建设项目，需对项目可行性进行考察，清楚了解项目资金情况和建设管理情况，确保项目进展顺利、资金安全、风险可控；个人购房的情况则需了解项目资质和工程进度，确保购房手续齐全合法。需要注意的是，切莫贪图暴利，超越常规的利润也意味着超越常规的风险，有时还意味着陷阱。

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