商业综合体发展战略补创新课定位清晰错位经.源泉

【文章】来源：经济201 - 导语：不缺地产缺商业，特别是缺少有经验的零售业管理团队，或者，项目经营由开发商主导，商业、地产本末倒置，这是个普遍问题。

恒大队将再度前往全北挑战全北现代。值得一提的是购物中心、商业综合体、商业地产 尽管名称多样，但形式大同小异，就是以大商场为主体，集众多专营店、超市、餐饮、娱乐为辅助业态的多功能商业中心。这种业态在上世纪60年代前后产生于欧美等发达国家，被称为 Shopping Mall 。在我国，形形 的购物中心正在中心城市逐渐升温，甚至成为炙手可热的地产项目。国家调控楼市的政策出台后，更多的地产商为寻求新的增长点，把投资方向转向商业地产。这是一个值得关注的信号，城市是否需要这么多的商业综合体？在传统零售业受到电子商务冲击的形势下，大型商业综合体迅速增长是否会形成新的泡沫？大型综合性购物中心是否需要更准确的市场定位？商业地产项目建在什么样的城市什么位置更有利 将对这些问题持续关注。 在近期的一场商业地产沙龙上，一位业界人士毫不掩饰自己的 野心 ：今年再上8~10个商业综合体项目！ 一方面，城市综合体等商业地产项目的出现，一定程度上改造提升了传统商业格局，涌现出万达广场、北京华贸中心、深圳万象城等一批成功案例；另一方面，大量同质化商业地产项目被闲置的现象还在上演，一哄而上导致的投资泡沫还在持续发酵，值得警惕。 购物中心是否 超生 拒绝 千篇一律 ，商业综合体需要补创新课，定位清晰，错位经营是个大课题。 1月21日，首创置业宣布斥资50多亿元在北京丽泽商务区拿下 宗地块，声称将把该项目打造成集写字楼、商业、公寓及酒店于一体的大型高端城市商业综合体；同一天，北京市国有资产经营有限公司董事长李爱庆表示，将于近期启动隆福寺改造项目，未来隆福寺地区将成为北京内城最大的文化商业综合体之一。 随着我国城市化进程加快，商业地产每年新增需求约在1500万至2000万平方米间。一些房地产开发商戏言，5年前，大家还在问：什么是商业地产？今天，大家在谈，谁还没有做商业地产？ 然而，事实却是，不少商业地产项目开业以来一直门可罗雀，周边新建的商业综合体仍在源源不断地涌现。我们需要那么多商业综合体吗？ 市场需要商业地产，但不需要那些粗放、同质化的商业综合体项目！ 全联房地产商会商业与城市开发专委会筹备组主任高东旭一语道破：各地商业综合体看上去 千篇一律 ，引进的品牌经销商基本都一样，再加上缺乏专业经营团队，这样的项目注定成功不了。 商场经营由谁做主 不缺地产缺商业，特别是缺少有经验的零售业管理团队，或者，项目经营由开发商主导，商业、地产本末倒置，这是个普遍问题。 国内很多商业地产企业都是做住宅起家的，真正既懂地产商业又懂商业的凤毛麟角。 马太福星（中国）地产顾问策划机构董事长周志军指出，国内商业地产往往是先建设后招商，等建成后才发现项目选址、动线规划、仓储设施等方面与实际经营要求相距甚远，形成大量无效供给。 有多少商业地产开发商，就有多少商业地产运营商。现代商业目前已演变为传统零售类商业和满足人们多种消费需求的业态。 现代商业的一个显著特征，就是服务业比重不断加大，传统商业比重不断下降，这对商业运营的专业性提出了更高要求。 高东旭举例道，比如SM集团的ShoppingMall明确要求服务业的比重必须大于50％。 我们认为，商业地产开发企业的能力，首先取决于其掌握的商业资源。 高东旭表示，许多地方把商业与地产本末倒置了，商业地产不缺地产缺商业，商业开发才是商业综合体的灵魂。 未来发展如何突围 从泡沫式的繁荣景象中突围方向，在加快变革中重塑行业未来，这是商业综合体面临的重要课题。而发展社区商业服务更为地产商们看好。 近年来，奥特莱斯、大型购物中心、商业综合体等各种商业地产概念可谓层出不穷，但其无序发展的弊端已经显露，商业地产要拒绝虚假的繁荣，更要在亏损或被闲置的命运中寻求突围。 以万达为代表的商业地产公司在过去10多年里取得了极大的成功，其 主力商业引客流＋小商铺／公寓销售平衡现金流 的模式几乎成为商业地产开发的模板。 不过，在周志军看来，万达模式已不再具备可复制性： 每个综合体的成功都离不开 天时、地利、人和 的共同作用，商业开发不可照搬，即便是打造过 上海新天地 这样神话的瑞安集团，也没能成功复制他们自身的项目。 突围的路径在哪里？专家表示，差异化发展或是一个不错的选择。 本月初，万科低调成立了商用物业管理部，尽管万科总裁重申了其对商业地产的一贯态度，但其 为做好住宅而做商业 的 社区商业 模式，还是被不少业内人士看好。 专家表示，这种单个体量在5万至7万平方米的社区商业，强调将生活方式与商业空间相结合，未来前景看好， 体量大小无关紧要，只要抓住价值点，参与竞争力没有问题 。只有个性化服务、差异化发展，在加快变革中重塑行业未来。