地产房产税试点出台意料之中的力度预期以外公开

地产：房产税试点出台 意料之中的力度 预期以外的时点 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

房产税试点的力度在“意料之中”：重庆和上海的房产税力度是完全符合市场预期的，即相对较轻。从实施细则上看，房产税试点对上海楼市将产生比重庆更大的实际影响。

房产税试点出台的时点在“预期以外”：虽然此次房产税出台的细则力度符合市场预期，但是其出台的时间点仅仅与“史上最严厉的地产调控”相隔一天，则值得我们警惕。此次调控“组合拳”反应了中央政府解决房价问题的决心和勇气不容忽视，对楼市的态度相比过去有了重大转变。房价不降，则调控不断。

房价在今年出现调整是大概率事件：我们预期“金融+营业税+限购+预期引导+房产税试点”的政策组合已足够使得全国绝大部分城市的楼市交易量出现显著下滑，从而使得房价也相应调整。

开始谨慎楼市可能出现的向下“过调”风险：然而，我们其实不认为“靴子落地”似的“利空出尽”会使得地产板块产生明显的反弹或修复性行情。从韩国的经验上看，单纯的物业税其实不可怕，可怕的是物业税再叠加各种持续性的常规加非常规的楼市调控措施。

不建议提前博弈地产板块的反弹或修复性机会：在当前时间点上，我们需要开始谨慎楼市可能出现的向下“过调”风险，因此在楼市交易量结束下行过程之前（初步判断在今年二季度中下旬），我们不建议提前博弈地产板块的反弹或者修复性机会。

行业研究地产莫尼塔(上海)投资发展有限公司22011年1月28日房产税试点出台：意料之中的力度，预期之外的时点整体而言，重庆和上海的房产税力度是完全符合市场预期的，即相对较轻。因为本次房产税出台的“试验”性意义要大于对其产生实际影响的期望，注定了其力度不可能太重。

重庆主要对存量独栋和增量高级住房进行征收，由于高级住房的销售面积平均只占整体新居的6%，因此对重庆新房市场实际的影响不大，同时如果考虑到首套房100（对高级住房）和180平方米（对独栋商品住宅）的抵扣，其实际作用还会进一步弱化。

如果个人在重庆没有户籍、没有工作，在重庆购买房，首套房不会收税，多套房从第二套开始收税，即便是普通房子也要征收。但是“没有工作”的界定极其困难，并且由于没有明确规定工作的时限，很容易采取各种手段进行税收规避，因此对“没有户籍、没有工作”的购房者的“第二套或多套房”事实上很难收取房产税。

截止28日凌晨1点，重庆的房产税实施细则并没有正式公布，我们的观点和论述主要是基于发布会上公布的不完整信息，等到具体细则公布以后，我们可能会对重庆房产税方案的评论做进一步的更新。

上海房产税是针对增量新购住房进行征收，同时对上海市本地居民的首套购房以及人均60平方米的减免（保障了本地居民的自住和改良性需求），同时还包含其他方面的减免和退税优惠，因此其实际力度也相对较弱，完全符合之前资本市场的预期。

但上海同时也会对所有无上海市居住证的非本地居民的新购房屋进行房产税征收，因此会挤出或者推迟部份非本地刚需的购房行为，同时也会使得部分投资和投机性需求从上海转移至其他城市，从而对上海楼市产生比重庆更大的影响。我们预期在接下来的几个月中，上海楼市的交易量会出现40%以上的环比下跌。

虽然此次房产税出台的细则力度符合市场预期，但是其出台的时间点仅仅与“史上最严厉的地产调控”相隔一天，则值得我们警惕。

这可能再次印证了中央政府对楼市调控的目标已从“抑制房价过快上涨”转移至“使得房价回到合理水平上”。

此次调控“组合拳”反应了中央政府解决房价问题的决心和勇气不容忽视，对楼市的态度相比过去有了重大转变。同时考虑到26日公布的“国八条”中多处已埋下政策伏笔和“后手”，我们认为全国房价在今年上半年内出现明显调整已经是大概率事件。房价不降，则调控不断。