惊天霹雳地漏

惊天霹雳：房价*！统计局官方明确10小龙排名！（房价*）

  国家统计局*发布了7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。

  从数据特点看，一线降温逐步退出房价上涨前十，二线新十小龙疯狂延续。

  从平均指数变化看：

  价格上涨19个月后（2015年开始），下调城市数量增加。环比上涨城市个数继续减少，涨幅继续收窄，70个城市平均新建商品房住宅价格指数环比上涨了0.72%。这是3月以来的较低点。

  7月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有51个，比上月减少4个；持平的城市有3个，比上月减少2个；下降的城市有16个，比上月增加6个。

  但值得关注的是：一线城市价格放缓后，二线城市出现十小龙全面爆发！

  从领先城市看，房价指数明显仍然保持了二线城市涨幅领先的现象：7月涨幅较高的分别是厦门、合肥、南京。另外石家庄、无锡、天津、杭州、武汉、郑州、苏州（未统计入指数城市）等十小龙占据了房价涨幅榜前列！

  价格上涨较高的厦门上涨了4.6%，而韶关是下调*多的城市，下调了1.1%。市场分化仍然延续。

  7月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有51个，比上月减少4个；持平的城市有3个，比上月减少2个；下落的城市有16个，比上月增加6个。

  一线城市涨幅本月新建商品房住宅+二手房住宅均未超过2%，这也是*近半年来头次出现。

  同比价格数据：一线城市由于去年同期基数相对较高，近期环比涨幅收窄明显，7月份新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均进一步收窄；而绝大部分二、三线城市由于去年同期基数相对较低，同比涨幅仍在继续扩大。

  北京市场分析：

  北京2月房价上涨新建商品房住宅为环比2.3%，二手房为环比3.2%。

  3月，北京新建商品房住宅为环比3.3%，二手房为环比6.3%；

  4月,，北京新建商品房环比上涨3%，二手房环比上涨3.7%；

  5月，北京新建商品房环比上涨2.4%，二手房环比上涨2.3%；

  6月，北京新建商品房环比上涨2.3%，二手房环比上涨1.4%；

  7月，北京新建商品房环比上涨1解决麻烦办成事。”这句话不是出自那个诗人.7%，二手房环比上涨1.6%。

  二手房住宅7月销售量有所回升，但整体看，事实上仍然是因为房源核验的影响，总体看，*近3个月，二手房住宅销售相比月的天量都有成的回落。

  7月销售量虽然明显超过6月，但6月部份原因是因为房源核验的新政策抑制。

  中原研究核心统计数据显示：7月来北京二手房均价为4.18万，整体看相比6月同期的4.13万环比上涨了1.2%。

  整体看，市场在连续一年多上涨后，*近几个月出现了降温趋势。一季度爆发后，市场在二季度出现冲高回落迹象，从北京市场看，今年来，二手房签约已超过15.78万套，商品房住宅也全面高端化。购房者逐渐出现恐高心理。后市如果没有信贷继续宽松，很可能销售会继续在单月2万套上下徘徊.

  7月，北京商品房住宅（剔除保障房）市场合计签约4933套，签约均价为37566元每平米，库存继续下调，实际商品房住宅库存进入6万套区间。

  相比一年前北京商品房住宅库存下调了22%。另外7月销售均价也是历史较高纪录。

  北京商品房住宅销售已经连续5个月在200亿区间。

  整体市场分析：前7月，中国房地产市场销售刷新历史纪录。

  30家标杆房企合计7个月销售1.33万亿，同比上涨72.2%。而且从完成目标的情况看，平均完成率高达74.3%。由于上半年的爆发销售，大部分企业完成任务情况良好，特别是恒大、万科等标杆房企，完成年度目标已超过70%，。

  在公布前7月销售事迹后，恒大将销售目标上调到3000亿。

  另外：包括龙湖、新城、碧桂园、旭辉等多家房地产上市公司，也上调了销售目标。

  整体看绝大部分企业均可以提前完成年度任务

  1二线城市的火爆，帮助上市标杆房企销售全面火爆，抢地皇开始普遍出现。

  由于前7月完成任务非常好，很多企业下半年可能有非常强烈的涨价需求。但涨幅过快的市场已经有调剂需要。

  从全国看，库存结构去化非常不均衡，反而是之前库存较少的一二线城市成为了去库存的主力军。而库存较多的三四线城市，库存仍然保持或去化时期缓慢。

  从去库存的结构内容看，去化的大部分是一二线城市的住宅，商业地产与其他城市的住宅依然库存明显。

  1二线城市地皇潮全面出现，惜售现象增加。房地产行业去库存难度越来越大，在前期系列政策刺激下，在涨价的预期和宽松的信贷政策影响下，库存去化，但随着房价高位，按揭信贷短期急增，市场风险越来越大。2016年上半年以来已有多个一二线热门城市的政策开始逐渐收紧，因城施策仍将继续主导下半年全国市场的发展。

  从7月单月市场看，各地商品住宅销售量第四个月环比下落，市场持续处于高位回调状态。而二手房市场销售量止跌回升，21个城市二手住宅销售面积环比上升11%，其中北京、上海、深圳环比增幅超过两成。

  7月，虽然各线城市溢价率均有所回落，但一线及三四线城市的平均楼面地价都创下历史新高。尽管当前新居销售高位调整，但土地市场的热潮仍在延续。

  7月新房销售整体回落主要是遭到二线城市表现不佳的影响，二线热门城市中，仅大连、南京、南昌7月销售量环比上升，其他城市均有不同程度下滑。7月出台楼市收紧政策的厦门销售量回落显著，环比降幅接近四成。

  二线城市中的热门城市因政策收紧，加上前期高位回调因素的共同作用下，导致市场供求下滑。但与此同时 ，一线城市正在逐渐消化前期新政的影响，特别二手房市场表现突出。在一线城市带动下，7月二手房销售量整体止跌回升，结束了持续三个月的环比下滑走势。北京、上海 、深圳的二手住宅销售面积环比增幅分别达到59%、38%、21%。且上海7月销售面积已超过去年同期水平，市场触底反弹势头强劲。加上一线城市7月的中原二手住宅价格指数涨幅均现扩大，市场可谓迎来一波销售量价齐升行情。

  尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨，但城市间涨幅差异依然较大，上涨过快的城市主要集中在一线城市和部分热点二线城市，其房价涨幅远高于其他城市，其余2、三线城市房价走势相对安稳。

  地皇仍然是未来较大的风险，8月一二线城市仍然疯狂出现地皇潮可能只是中文不太好。

  但市场销售一线城市销售已经开始放缓，部分热门二线城市销售火热，房价地价领涨。但预期下半年，房地产调控继续因城施策，升级到一城一策，一旦信贷政策宽松不能延续，下半年，特别是四季度房地产市场的风险可能爆发。

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