开发商收紧钱袋减少拿地广州住宅地价狂跌四生存

20分钟，4幅土地成交，全场没有一次举牌竞价。“五一”前夕的广州土地市场，可用“惨淡”二字来形容。其中荔湾区高尔夫球场AF0 0448地块，属于中心区优质宅地、也是广州首次配建保障房的地块，引人注目。只是这种关注并未转化成商家竞争的动力，保利地产没有遇到对手竞争，以78850万元轻松竞得，仅溢价500万，楼面地价为4407元/平方米。与去年拍出的7408元/平方米地价相比，足足下滑了41%。

如此局面，即使早预料会冷清，业内还是大呼“没想到这么冷”。

土地遭冷遇，宅地楼面地价跌至千元以下

随着开发商、买家的全国化，中国房地产市场早已变成了导热性能很好的“白银”：同此凉热(引自王晓波《白银时代》)。一度特立独行于全国市场的广州楼市，也日益趋同全国市场走势。

这在土地市场就有明显体现。广州土地成交惨淡，全国土地市场形势同样不乐观。日前，中房指数公布最新统计数据，全国120个城市4月住宅用地成交下滑明显，全国120个城市共推出住宅类用地411宗，环比增加7%，同比增加6%；推出住宅用地面积2452万平方米，环比增加11%，同比减少15%。而住宅类用地成交245宗，环比减少45%，同比减少 5%；成交土地面积14 4万平方米，环比减少47%，同比减少40%。由于开发商拍地热情下降，土地成交价格出现大幅度下跌。全国120个城市平均楼面地价848元/平方米，环比下跌27%；其中住宅用地平均楼面地价跌至千元以下，仅得946元/平方米，环比下跌 5%。各地楼面地价仅三宗过万，成交价最高的杭州杭州上城区钱江新城A-地块为16490元/平方米。

与土地市场的冷清相比，房地产并购却风起云涌。一份研究数据显示，一季度中国并购市场共完成并购案例227起，其中 2起并购案例为房地产行业，占比14%；仅1至2月就达22起，超过2009年全年的并购案例数；并购金额超过75亿元，将近去年全年并购总额的一半，其中主要是房地产开发经营企业的并购交易。

对于两种相反的现象，在某大型上市房企从事拿地前期工作的负责人看来是同一个理由所致：就是省钱。“并购房企，能以较低代价拿到土地，远比在一级土地市场上竞争来得划算”。

前景不明朗，商家精打细算过日子

合富辉煌首席市场分析师黎文江分析，如果开发商要省钱，可以减少开工，也可以减少拿地。

开发商要省钱，要精打细算，当然是形势不太乐观。一季度，上市房企的现金流量大减。同时，房企的负债率上升，部分知名房企，其资产负债率都达到了70%以上，部分房企更创出新高。

正是这种情况下，唱空中国房地产的声音再度群起。美国著名的卖空大师尼克斯联合基金公司总裁查诺斯宣扬，近期他募集了2000万美元的离岸基金，对赌中国房地产泡沫破裂。国际金融大鳄索罗斯裹挟万亿热钱重返香港，对中国虎视眈眈。无独有偶，惠誉发布行业特别报告———《中国住宅房地产行业问答》中，也设想中国房地产市场的滑坡情境。种种传言，未必会让开发商变得悲观，但肯定会变得谨慎，花钱之前，不得不再三衡量。

日前业内人士在预测楼市趋势时，都强调“在没有新调控出台的情况下”，对于他们来说，楼市走势取决于会不会有新的调控政策出台。而目前新调控出台的态势是山雨欲来风满楼。有消息人士透露，中央派往各地的楼市调控督查组已于4月下旬陆续回京。近期将由住房和城乡建设部牵头，汇总相关督查结果。在此背景下，楼市调控政策也正加紧酝酿深化。而发改委价格监督检查司司长许昆林透露出“发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平”的信息，更是楼市调控深化的明确信号。像佛山这样的市场，目前深受限购等调控政策打击；广州等少数城市，政策影响已消化得差不多，成交正逐步回升。一旦有新的调控政策出台，佛山这样的市场自然会陷入更大困境，广州也会重新走入观望。在这种情况下，多看少动方为上策。

“通胀形势依然严峻，反通胀任务仍然艰巨，货币紧缩将会持续，存准率还将上调2- 次。”西南证券的报告说明，即使没有新调控政策，房企也要面对货币紧缩的局面。事实上， 月CPI创新高、通胀压力严峻之下，继续提高存贷款准备金率与加息在可期之中，房企获得资金渠道越来越窄、代价越来越高。银监会否认将于5月出台房地产信托业务新规的表态，又断了房企刚出现的融资渠道略增的希望。而销售回款方面，在限购、限贷影响下，楼市并未出现往年的“金三银四”，销售回款普遍呈逐月回落态势。

“开发商还不到要现金为王的阶段。”某上市房企全国营销负责人指出，但2008年的经验教训就在眼前，“面对可能出现的风险，房企也不得不做充分的准备”。 张秀钦