冠城大通借道中信整售中石油亿抄底北京.鼓励

在销售低迷短期的现状短期内难以改变的情况下，实力央企的整购行为为负债率高企的房地产企业提供了一种新的“套现”手段。 冠城大通近日公告称，将太阳宫新区B区项目二、三组团中全部住宅及B号写字楼，以约20.6亿元的总价出售给中信信托指定的“第三方”买受人。

此次收购的第三方为中石油集团的关联公司，加上上次的写字楼收购，中石油集团在短短5个月内投入到北京楼市的资金就达到了27. 亿。在销售低迷短期的现状短期内难以改变的情况下，实力央企的整购行为为负债率高企的房地产企业提供了一种新的“套现”手段。

太阳宫新区项目

冠城大通近日公告称，公司下属控股子公司北京冠城正业房地产开发有限公司将太阳宫新区B区项目二、三组团中全部住宅及B号写字楼，以约20.6亿元的总价出售给中信信托指定的“第三方”买受人。

兴业证券分析师王嘉指出，中信信托指定的第三方很可能是一大型企业，因此2、 组团的住宅部分的最终购买人将是这家大型企业的员工，这部分住宅在5年之内不能上市流通。

这不是冠城大通第一次将太阳宫的项目整体卖给一家企业。据了解，冠城大通在在北京太阳宫乡有太阳宫新区B区C区E区F区四个项目。

根据冠城大通2008年10月7日发布的公告，公司持股95%的北京太阳宫房地产开发有限公司与与北京华油服务总公司签署了《北京市商品房现房买卖合同》。

根据该合同，位于北京朝阳区太阳宫金星园8号楼的建筑面积为5.24平方米的办公楼被作价7.7亿元整售给北京华油服务总公司，该办公楼的均价为14，700元/平方米。冠城大通已于2008年9月底收到其中6亿人民币的销售款。

中石油“抄底”整购

一位北京业内人士告诉观点地产，此次20.6亿元的整售很早就已经在洽谈了，通过中信信托最终接盘的应该还是华油北京服务总公司。

奶业分析师透露据了解，华油北京服务总公司实际上是负责中石油集团机关提供后勤保障后勤的机构。1992年12月，中国石油天然气总公司党组决定把行政事务局从机关分离出来，组建华油北京服务总公司。

根据中石油集团的站介绍，华油北京服务总公司旗下有一家房地产公司，该公司受集团公司委托负责产权产籍管理、公有住房出售并负责公共维修基金、住房公积金、住房补贴及小型工程管理，同时负责机关住房制度改革工作及在京单位房改政策、业务指导工作等。

“在写字楼和住宅打包销售的情况下，此次出售的单价仅为9476元，远低于此前公司周边项目的均价16000元。”兴业证券分析师王嘉分析，“由于该项目土地取得时间较早，土地加建安成本在8000元左右，目前整体销售部分的毛利率在15%左右，由于基本没有销售费用发生，因此净利润率预计在 .75%左右。”

显然，与其他太阳宫项目超过40%的毛利率相比，此次收购对于收购方来说是一笔非常划算的买卖。

有业内人士分析，若此次收购的第三方为中石油集团的关联公司，加上上次的写字楼收购，中石油集团在短短5个月内投入到北京楼市的资金就达到了27. 亿。在销售低迷短期的现状短期内难以改变的情况下，实力央企的整购行为为负债率高企的房地产企业提供了一种新的“套现”手段。

冠城大通资金解困

根据冠城大通的三季报，其拥有货币资金约1 亿，短期和一年内到期负债为 4亿，考虑到本次20.6亿的销售额以及09年以来冠城名敦道A区约7亿的销售额，公司的货币资金将达到40亿左右，超过有息流动负债，困扰公司多时的流动性短缺状况将因此而有显著改变。

2008年12月27日，冠城大通公告称，公司此前准备发行6.5亿元公司债的计划未获得证监会通过。这是2008年惟一一家未过的房企。另外，由于资本市场低迷，导致公司2008年完成的增发实际募集资金仅有5亿元，远远少于计划的募集额度。

不过，当时即便公司债获批，6.5亿元对冠城大通来讲，也是杯水车薪。从冠城大通去年三季报数据看，冠城大通资产负债率高达76.7％，净债务率达298%，短期借款27.78亿元，一年内到期的借款高达6亿元左右。

同样，冠城大通依然在不断增加的土地储备也加大其资金链条的紧绷，如全资子公司苏州冠城宏业与关联方森帝贸易联合竞得位于深圳市南山区月亮湾大道9 号T宗地项目；其子公司北京太阳宫竞得北京市朝阳区太阳宫新区D区69.68万平方米的土地一级开发项目。

因此方正证券分析师周伟表示，由于2008年公开增发实募资金远低于预期且公司债发行申请未获通过，所以采取整体销售是冠城大通快速回笼资金、加快后续项目开发的重大举措。