地产复苏倒逼万科.源泉

21世纪经济报道8月6日讯 因准确预见中国地产2007繁荣拐点而确立行业绝对权威地位的万科A，为平安穿越行业周期性调整迷雾，于2007年第四季度—2009年第一季度其间，在全行业内率先采取全线收缩、现金为王的生存应变策略。

然而，这一主动管理市场周期策略不仅没有令其获得主动优势，反而使其2009上半年生存防御战的谋局中先失一手。

8月4日，万科发布了2009年半年度业绩报告，今年上半年实现营业收入218.1亿元，同比增长26.4%；实现营业利润41.9亿，同比增长26.0%；实现归属母公司利润25.2亿元，同比增长22.5%，每股收益0.2 元。

联合证券研究员房地产行业研究员鱼晋华对万科2009中报业绩的评价是，平淡，但极为稳健。

某30岁的投保人需连续三年缴纳6438元虽然如此， 鱼晋华依然从中发现了令人欣慰之处——尽管偏谨慎的策略，使得公司上半年业绩平淡，但却换来了公司更强壮的骨骼和稳健的资产负债表。

报告期末，万科报告期末公司现金余额268.8亿，相比年初增加了69亿，现金占资产比21.59%，基本达到近几年最高的水平。期末公司的净资产负债率仅为10.7%，比2008年末下降了22.4个百分点。

而长江证券研究员苏雪晶则从万科中报发现了更加令人兴奋的东西，年初，公司曾表示将进一步拓展融资渠道，考虑在时机成熟时进行一次股权融资。此次中报上公司重提融资，预计下半年有望推出该计划。

虽然上次周期低点万科并没有把握住机会，经过半年追赶，万科新开工提高45.2%、土地储备增加权益规划面积414.6万平米，巨人脚步依旧灵活。

失算的“王者”？

“在项目获取上，公司总体上仍将保持谨慎。”万科基于2009年中国房地产充满不确定性的判断，于年初为自己制定了上述经营方略。

尽管万科声称在保持谨慎的同时，力求灵活把握行业整合机会并通过并购、合作等方式获取土地项目，但在今年的前4个月，公司只新增1个土地项目。

然而实际的市场形势并没有万科当初预计的那么糟糕。

一季度报告期内，公司累计实现销售面积152.5万平方米，销售金额 122.2亿元，分别比2008年同期增长 .2%和21.0%，实现结算面积106.1万平方米，结算收入80. 亿元，同比分别增长 2.1%和27.7%。实现营业收入81.6亿元，净利润7.7亿元，同比分别增长27.6%和7.1%。

但此时的万科仍然认为，好于预期的形势还需保持进一步的观察。考虑到宏观环境方面仍然存在的诸多不确定性，断言住宅市场调整已经结束还为时尚早。在经营上公司将继续坚持“应对重于预测”的原则，继续遵循市场化的定价策略，积极促进销售。

而二季度持续好转的销售形势，进一步证明万科对地产行业景气预判的失算。