佘山一宅地965亿成交生存

上海土地市场昨日再迎低密度宅地出让。

8月2 日，上海市规划和国土资源管理局站发布的信息显示，位于松江佘山宅地千新公路二号地块，当天被上海世盈投资管理有限公司（下称“上海世盈”）以9.65亿元摘得，折合楼板价10211元/平方米，溢价率为12.2％。

上述地块容积率为1.0。上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏称，千新公路二号地块位于佘山传统别墅板块内，以该板块别墅产品当前6万元/平方米的平均售价看，此番成交楼板价占房价比重不到20％，拿地成本可谓低廉。

出让公告显示，千新公路二号地块东至小泾港，南至新开河，西至千新公路，北至桃源路，此番出让面积为94509.6平方米，出让起始总价为8.6亿元。

上海世盈出手

千新公路二号地块颇受业界关注。

上海市规土局站显示，该地块挂牌后，有11家企业领取了申请书，但仅有2家申请竞买，最终被上海世盈竞得。

克而瑞提供的报告称，上海世盈此前没有在沪拿地记录，该公司名下也没有在售项目。

工商资料显示，上海世盈成立于2007年，注册资本为2亿元；经营范围为投资管理咨询、环保科技信息咨询、物业管理。

千新公路二号地块的吸引力不言而喻。

21世纪不动产昨日提供的报告显示，千新公路二号地块位于佘山国家旅游度假区，周边低密度别墅集聚。在如今别墅用地受限的情况下，该地块1.0的容积率已至极限。而且，该板块在售楼盘价格普遍高企。据统计，截至8月22日，今年佘山板块新建商品住宅的成交均价为6.2万元/平方米。

龚敏认为，千新公路二号地块拥有佘山天然景观资源，这是优势。问题是，当前上海别墅库存量仍较大，尤其是松江，目前该区域的别墅库存量高达50.52万平方米。以近一年平均去化速度计算，需要 8个月才消化完毕。

龚敏还提到，当前政策走向存在不确定性，尤其是限购政策和房产税对高端物业冲击很大。

低溢价的原因

千新公路二号地块的成交楼板价并不算高。

2011年6月，与二号地块毗邻的千新公路一号地块成交楼板价为1129 元/平方米。该地块同样是容积率为1.0的宅地，被新黄浦置业联合体以9. 5亿元竞得，成交溢价率为56.88％。值得一提的是，千新公路二号地块9100元/平方米的起拍楼板价，较千新公路一号地块的起始价上浮了26.4％。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称，千新公路二号地块是少有的低密度稀缺宅地，无论对照板块内在售项目还是此前出让的千新公路一号地块，其成交溢价冲高的可能性较大。出让方适度提升起拍价格，可规避高溢价成交的情况出现。

德佑地产研究部主任陆骑麟还提到，千新公路二号地块未来能推出的产品和上海紫园等独栋项目有一定的差距，这也是导致成交溢价率较为有限的一个原因。

黄河滔认为，当前房地产整体环境多变，各大房企或仍将谨慎购地，以抄底高性价比地块为首要目标。加上出让方对土地溢价成交有所忌惮，预计未来土地市场出现高溢价成交的情况不会太多。

国世博B片区拿地

除了千新公路二号地块，昨日世博B片区亦有土地成交。

上海市规土局站信息显示，国家电（上海）智能电研发投资有限公司以2.7886亿元底价，摘得上海世博会地区B片区B0 D-01地块，折合楼板价18619元/平方米。该地块东至规划B0 D-02地块，南至规划B0 D-0 地块，此番出让面积为4992.4平方米，容积率为 .0，系办公楼用地。

按相关规划，世博会B片区将规划建设企业总部集聚区，其规划用地面积18.72公顷，地上总建筑面积60万平方米。目前，已有至少1 家央企确定入驻并发展总部经济，预计注册资金总额将超过500亿元。