房价回归理性不能仅靠信贷

6月6日，银监会副主席王兆星在国务院办公室举行的发布会上表示，大力支持首套住房需求，抑制投资和投机性的住房需求。

居住正义，是现代文明社会的共识。房地产业生产的住房应该是安全的、舒适的、绝大多数居民有购买支付能力的，而不是赚钱的工具。为了增强绝大多数居民购买消费性住房的支付能力，政府还会采取信贷优惠、利率补贴、税收优惠等政策。

但增加绝大多数居民消费性住房购买支付能力是建立以下几个前提条件上的。一是居民购买的住房不仅是首套住房，而且是首套自住住房。因为，如果税收政策不健全，没有对购买的住房在事中及事后的限制（即把住房投机投资所得收回），那么购买首套住房同样是可以投资投机，而且这种投机投资的杠杆率、赚钱效应只比购买多套住房低一些而已。

二是住房的价格水平对绝大多数居民来说有支付能力。如果房价远超出居民支付水平，那么购买者最后只会是投机投资性购买者。

保证绝大多数居民能够通过政府优惠条件进入住房市场，这当然是政府之，也是当前中国居住正义的一部分。但要做到这点，必须要建立在上面两个条件的基础上，即房价回归理性水平，绝大多数居民有支付能力来购买；住房市场转型为以居民消费为主导的市场。而要实现这种转型，如果没有严格的税收政策，仅靠银行信贷上的事前限制，是不可能的。

如果没有这些条件限制，在住房价格水平远高出一般居民支付能力的情况下，即使实行信贷优惠政策，那些真正居住困难的居民也是无能力购买的，相反会让那些变相的首套房购买者进入市场，从而把房价进一步推高。

中国房地产市场是一个新兴市场，尚未经历过周期性的调整。美国那样健全及发达的金融市场都会由于房地产市场问题导致金融危机，那么中国不能不以此为鉴来防范系统性风险发生。

（作者为中国社科院金融研究所研究员）

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