假离婚接力贷地漏

假离婚、接力贷：这是苏州楼市被点名的真正缘由？｜实探“红五月”④

被住建部“点名批评”后的这一周，苏州楼市的“天气”仍然闷热难挡。

被点名批评之前，苏州楼市曾先后出台“限售”新政，和工业园区“九年一学位”政策，但降温效果其实不理想，热度再次上升。苏州楼市里，假离婚、接力贷的剧情仍在激情上演。

此次重点调控的苏州工业园区某品牌中介经纪人冯萧说，虽然一周以内苏州楼市经历两度调控，但在他接触过的客户们看来，如此密集调控更像是一种升值暗示，因此，房东更加惜售，乃至有购房者主动提价，只要房东同意卖房，在原报价的基础上加几万，购房者普遍都能接受。

究竟谁在参与苏州这场楼市“欢乐颂”？还在升温的“热剧”又将走向何方？

工业园区成调控重点区

苏州工业园区当之无愧成为本轮苏州楼市火热的“领头羊”。链家数据显示，4月份，苏州工业园区的二手房房价参考均价已高达39396元/平米，较年初上涨了8.21%，与去年5月份31467元/平米的价格相比，这一区域的房价涨幅为25.2%。

业内人士分析，除了政策利好多、就业机会多、人材政策多等优势，苏州工业园区房屋供应量偏低等因素，也是促进本轮苏州房价上涨关键因素。

冯萧是园区居高不下市场行情的亲历者和见证者，他说，由于计划合理、商业配套齐备、产业丰富，园区已成为改良型购房者首选。

不过，苏州工业园区房源量严重不足，加上新居限价政策，每次加推的房源秒光已见怪不怪，根据房天下统计的数据，截至5月9日，苏州工业园区住宅库存仅1230套，而其他区域(除老城区外)库存均在套之间。

“几十比一的摇号中签率，你敢不敢赌”，这句话，几近成为冯萧近期的口头禅。

据介绍，近期苏州工业园区纯新盘供应多集中在较远的青剑湖板块，并且开盘多在下半年；园区较核心的区域基本无房源供应；普遍被购房人关注的几个楼盘，要末预售证迟迟下不来，要么数千人争抢1两百套房，买到的机会极为渺茫。

新房市场没有机会，二手房自然备受关注。冯萧说，从去年下半年起，苏州工业园区二手房市场一直保持着高度活跃的成交态势，学区稍好的二手房单价万是普遍现象；即使房龄较老、不带学区的二手房，也逼近4万/平米，并且“出一套抢一套”，由于变现快，投资客买了就卖，没拿到房产证也能挂牌。

冯萧说，二手房源少了，一手房又没有跟上，房东更惜售了，为了买到心仪房子，购房者甚者都主动要求加价。因此，工业园区板块的房价一直在涨。

据克而瑞统计，511销售新政落地后一周（5..19），园区签约量有一定的集中释放，升至700套以上，预计后两周也还会有相当批量的流程中房源释放。

不过，5月16日园区发布的“九年一学位”政策确实延长了购房者的决策周期，原本着急出手的购房者开始犹豫观望起来，也导致近期二手房已交易房源签意愿更加急迫。

接力贷＋假离婚：楼市腾飞的翅膀？

阿基米德言“给我一个支点，我可以撬动地球”，这是物理学对杠杆的定义，在房地产领域，金融杠杆一样可以撬动楼市。

今年1月，苏州不少银行悄悄调整房贷政策，一方面，利率折扣重出江湖，从上浮25%微调至22%左右，另一方面，房屋按揭贷款期限延长至80周岁，打破贷款人最高年龄纪录，实现两代人接力还款，并有多家银行开始实行接力贷。

接力贷的启动，无疑给年轻一代减轻了还款压力。而这也被看作是购房者扯开苏州楼市的一道口子。

孙琦就是通过这道口子二度上车楼市的路况和人员复杂。作为新苏州人，三年前，孙琦在工业园区以2万左右的单价入手了一套小户型，如今，这套房在二手房市场上的估价达5万多/平米，享受过楼市红利的甜头，孙琦自然不会放过再度出手的机会。

春节过后，孙琦将原籍安徽的父母户口迁至苏州，打算用父母的名字买房并申请贷款，这样做既满足首套房低首付的条件，父母贷款儿女还款也不增加还款压力。

3月初，在一番对比之下，孙琦入手了一套单价19700元/平米的三居。由于做了接力贷，这套房子并没有给孙琦带来明显的还款压力，对这一点，孙琦还是很庆幸的。4月底，孙琦从项目工作人员处打听到，首套房贷款利率上浮比例已下调至20%，该项目也已全部售罄。

除此之外，苏州楼市这把熊熊燃烧的烈火之中，也少不了老套路“假离婚”的助燃。5月3日，李维就办了两件大事：上午扯了离婚证，下午兴高采烈签了购房合同。

苏州现行的购房政策是：本地户籍居民限购3套，非本地户籍自购房之日起前2年内在本区域累计缴纳一年及以上个税或社保可购置一套房产。

李维的“假离婚”路径之所以能行得通，在于他们夫妻2人的房产在其老公名下，而她近几年在苏州累积缴纳满一年社保，且苏州尚未对离婚后的购房行为做出明确规定，因此，“离婚”以后，虽然李维持有外地户口，但仍具有首套房购置资历。

李维说，在她看房的这两个月，类似她这种的情况很多，针对她这类案例，几近每个销售都能给出“假离婚”这套标准方案，也几近所有购房心切的客户都满心欢乐地配合完成了这场演出，最终为苏州楼市这出热播剧带来了客户顺利上车，成交量剧增的“happy ending”。

开发商的决心和谨慎

截至去年年底，多家布局苏州的房企对于2019年当地楼市的预期都不甚乐观，普遍认为稳中有降的市场行情将延续至2019年年底。而对于三月份苏州楼市匆匆“入夏”，不少房企表示“懵圈”。

某家中型房企苏沪区域营销负责人清楚记得，去年年底，由于市场不明朗，预期也其实不乐观，他还隔三差五地为员工加油打气。没想到，一转眼，楼市升温来得如此猛烈。

4月中旬六十岁及六十岁以上的圣保罗居民将开始享受免费乘公交的优惠政策。在巴西，位于高新区的洋房项目山水悦澜庭推出155套洋房，33套合院，为期2个多月的蓄客期，吸引了4000多组到访，1000多组预约，开盘当天，180多套房源被抢购一空，值得注意的一点是，该项目销售均价达39700元/㎡，在当前苏州楼市中可谓是不折不扣的高价房。

一样被哄抢的还有位于吴中区的老牌项目太湖汇景，据介绍，该项目2005年拿地，入市近10年，项目去化一直不好，但也因为拿地早，房价较低，约15000元/㎡，今年4月，该项目推出300套房源，由于前期蓄客基数大，项目方不得不采取线上开盘的情势，创下30秒售罄的纪录，一时间，沉寂了多年的太湖汇景登上苏州楼市头条，吸引了多方关注。

一家房企内部调研报告显示，4月份，苏州新房开盘去化率达94%，去化周期回落至8个月，该房企营销负责人认为，目前苏州楼市上主要集中了两股气力，一个是被调控压抑的购房需求，另一个则是盲目跟风的投资需求。

该负责人透露，除了购房需求的释放外，开发商在土地和供应方面的表现也是加重楼市升温的关键因素。资料显示，4月份，房企大量补货，且多为高价地块，其中新城以楼面价20909元/平米拿下吴中太湖新城项目，溢价率31%，该地块周边待入市楼盘预计单价33000元，碧桂园以21933元/平米拿下尹山湖地块，溢价高达57% ，周边项目泰禾金尊府清盘价仅28000元/平米。

不少房企在早就听到苏州即将出政策的风声，因此很多项目抢在政策出台之前提早供货，推盘走量。有房企苏州负责人预计，这波火热市场行情将于7八月迎来收官。“一方面，这波释放的跟风需求实际上提早消耗了一部分未来需求，另一方面，随着调控收紧，好多项目的备案价都遭遇严控，房企推盘的意愿也不如之前强烈。下半年，不排除一些项目重回降价促销状态的可能。”

在此背景下，房企对于后市走势和拿地更趋于慎重，据上述房企负责人介绍，公司正在积极寻觅优良地块，但对于溢价偏高的，也不会冒然出手，另一方面，对即将投入建设的新项目，该房企仍将定位于受众群体最为广泛的首改产品。“企业就怕决策出错！”

就在90度对苏州楼市进行调研期间，一宗4月底挂出原计划5月30日拍卖的一宗吴江地块，在遭受下调市场指导价后终止挂牌，短期内如此密集动作，可见苏州对于严控房地产市场的决心和态度。

告诉更多人，我在看

扫描下方二维码，关注作者公众号

本文为吉屋头条号作者原创，未经授权，不得转载。声明：本媒体部分图片、文章来源于络，版权归原作者所有，如有侵权，请与我联系删除。