深圳前海土改创新方案发布土地资本化运作成.DG

深圳市政府日前正式批复《关于前海深港现代服务业合作区土地管理改革创新要点》，（简称“《创新要点》”）前海将作为深圳土地管理制度改革试点地区，在建立差别化土地供应模式、土地资源资产资本一体化运作模式、土地节约集约利用、土地市场和监管机制、土地管理体制机制等重点方面实现创新突破。

实行弹性年期制度

据中证报报道，探索建立科学规范的差别化土地供应新模式，是此次深圳前海土地改革方案的重点内容。根据《创新要点》，前海深港合作区将适应其战略定位和现代服务业发展要求，深化土地供应和土地有偿使用制度改革，综合运用弹性年期、集约奖励、需求管制等调节工具，丰富供应方式、增强供给弹性，满足产业发展差异化、多样化用地需求，形成差别化、多层次的土地供应市场和规范化的操作模式。

做的有特点有价值!在实行弹性年期制度方面，前海地区将深化土地批租制度改革，区分自用或出售两种情况，自用部分，可以分期出让、分段计收低价方式供地，根据产业特点和拟引进项目情况，合理确定手段年期和分段年期安排；出售部分，按法定最高年限出让，土地使用期限届满申请续期的，经评审符合产业政策的可以续期。与此同时，前海将综合考虑区位条件、宗地属性、土地用途、市场情况等因素，分片区核定标定地价并每年更新，支持引导现代服务业发展。

从内容上看，此次土地改革政策相关规定的提出，一定程度上也为了规避前海地区陷入“炒作”土地的局面，例如根据产业类型和项目建设情况，约定自用或出售比例，自用部分原则上10年不得转让，出售部分原则上5年不得再转让，经管理局批准在转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴管理局。在土地交易方面，前海将试行建设项目用地预申请和公告出让，通过招拍挂出让制度，选择合适出让方式，防止恶性竞争导致高地价、高楼价。《创新要点》提出实行有条件的“带设计方案”出让，创新产业用地用房管理，实行“带管理方案”出让。

而为奖励企业节约集约用地，《创新要点》提出将前海土地使用权出让收入（扣除政策性刚性支出的）%划入前海深港合作区产业发展，综合考虑经济贡献、绿色低碳等因素实施节约集约用地奖励。此外，前海滨海休闲带和水廊道公园范围内的短期服务设施用地以及其他不适宜以出让方式供应的特殊用地，则将实行土地租赁。

土地资源资产资本一体化运作

为把土地管理改革创新和金融创新有效结合起来，充分发挥前海地区体制创新优势，此次土地改革方案提出将前海土地资本化作为重点，通过市场化运作，实现从单独的土地资源管理向土地资源、资产、资本三位一体的综合管理转变。

《创新要点》提出，前海将深化资产资本运作，拓宽融资渠道来支撑合作区内开发建设，管理局方面则依托全资子公司，提高统筹开发和综合运营能力，面向国际国内两个市场，加快土地资本化、资本证券化步伐。根据开发建设需要，面向资本实力雄厚、开发经验丰富、综合招商能力强、运营成效明显企业，前海将探索成片开发、定制开发、带资开发、一级开发等多种开发模式，鼓励和支持企业参与土地开发、招商引资和运营管理，而前海管理局可以将部分土地使用权作价出资给其全资子公司，采用独资、合资、合作、特定项目租赁等多种形式进行开发。为推动前海地区公共资源市场化，《创新要点》还提出以基础商业冠名、户外广告等土地衍生资源和通信廊道、共同管沟等公共资源为重点，探索有偿使用、市场化配置和利益共享机制。

此外，《创新要点》提出前海还将适当拓宽土地增值收益适用范围，通过注入土地使用权出让收入、投资收益等方式，设立前海深港合作区产业发展基金，扶持急需引入的重大高端产业项目。同时前海还将积极探索预防土地闲置机制、用地推出机制、土地和审裁制度等多项内容，并在立法、政策等多方面尽快出台土地供应办法等必要的配套措施，进一步细化土地改革创新举措。

根据安排，201 年前海深港合作区土地改革创新要点及配套政策集中出台，并率先启动重点领域改革，加快推进开发建设、项目落地和土地出让工作。到2015年，前海各项改革将基本实施到位，差别化土地供应新模式也将基本成型，土地资产资本运作加快发展，土地节约集约利用成效显著，土地调控机制科学有效。

（证券时报快讯中心）