库存维持高位房企料加快推盘.鼓励

主要领导由中心镇、园区征求上级部门意见后按程序任免。省垂直部门派驻机构主要领导任免应事先征求当地镇街党委意见在经过二季度以来的热销后，房企自身库存量有所减少，但降幅依然有限，从绝对量上看库存仍处于高位。这或推动开发商未来继续扩大供应量、加快项目推盘入市的步伐。

另一方面，不同城市之间楼市库存情况却出现了较大差异。业内人士认为，近年来个别城市的土地实际供应量偏低，这将影响到市场库存规模，并可能导致未来部分城市楼市供给不足，推动房价上涨。

四大房企库存微降

显示，上半年房企销售普遍飘红，不少企业都完成了全年销售目标的50%以上。7月以来，市场继续回暖，世茂、中海等房企甚至完成了调整后全年销售目标的七成以上。

但“以价换量”的结果，是房企净利润整体下滑。中报数据显示，今年上半年，“万保招金”四大行业巨头营业收入总额超过674亿元，同比大增近40%；但净利润只比去年同期增长不足2亿元，为79.59亿元。房企现金流状况虽然普遍好转，但房企净利润增长乏力，房地产投资回潮的情况并未出现。

另一方面，房企库存仍然处于高位。据链家地产市场研究部统计，截至二季度末，“万保招金”四大房企的库存合计5157.68亿元，比年初增长8. 5%。剔除预售款部分，四大房企的真实库存为2499.4 亿元，与年初相比，仅降低1.56%。

这也是整个房地产业库存状况的缩影。有数据显示，房地产行业的整体库存金额高达1.18万亿元。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，万科等十大标杆房企的库存消化时间已从年初的12个月降到上半年的10个月左右，但整体压力仍然很大。

上述机构的数据还显示，2011年底，十大标杆房企总土地储备约为4亿平方米，比2008年底增长了约1.8倍。从今年上半年的情况看，开发商补充土地储备的热情不高，但总体的土地储备情况仍处于高点。

“库存高企依然是各家开发商必须面对的巨大挑战。”张大伟说。这种压力或将促使开发商加快销售节奏。多数机构认为，“金九银十”或将迎来市场供应的高峰，同时在本轮的库存释放中，企业毛利率将继续保持在相对较低的水平。

部分城市库存或不足

尽管房地产行业整体库存高企，但在不同城市间的楼市库存情况也不尽相同。近几年，大量房企转战土地价格偏低、市场空间较大的二三线城市，从而导致一线城市和个别热点城市的后续供应出现一定空缺。

根据北京市住建委的数据，截至8月27日，北京楼市新房可售库存仅为79242套，再次跌破8万套，并较月初减少约2600套。这也是今年以来北京楼市新房库存量的最低纪录。近期房企推迟领取预售证的节奏，被认为是供应减少的主要原因。

受政策预期不明朗和备战“金九银十”等因素影响，自8月1 日以来，北京已有半个月的时间没有期房项目入市，现房项目有 个领取了预售许可证。如果按照当前的销售速度推算，北京市场的库存仅剩9个月的消化周期。

北京的情况在不少热点城市都存在。根据中国指数研究院的统计，截至今年7月底，广州、深圳两个一线城市的库存消化周期均为8个月，南京、苏州、杭州、厦门、惠州等热点城市的库存消化周期均不足9个月。其中，苏州现有的库存量仅够4个月的消化。

从长期来看，土地供应量的减少将导致一线城市面临后续供应不足的问题。上述机构的数据还显示，2009年以来，北上广深4个城市的住宅用地成交总和只有1.1亿平方米左右。其中，北京、上海住宅用地成交面积均在4500万平方米以下，广州不到2200万平方米，深圳则只有650万平方米左右。

相比之下，大部分二三线城市的潜在供应充足。数据显示，最近三年半以来，武汉、沈阳、天津等部分二线城市成交住宅用地建筑面积均超过8000万平方米，可供年消化。大连、唐山、哈尔滨等城市的消化周期，则需要15年以上的时间。

二三线城市的楼市将迎来快速发展阶段，已成为公认结论。但业内人士担心，未来一线城市库存不足可能导致未来市场供需失衡，并促使这些城市的房价上涨。