地产商靠贷款苦撑资金链不牢靠.DG

三年近百亿私募投入中国房地产市场，但地区分布“嫌贫爱富”，一份研究报告认为――

有人说他是疯子私募基金对房地产业的发展作用正日益凸显， 年时间高达百亿美元的私募基金进入中国房地产市场，成为房地产业发展的又一风向标。

投资与私募股权研究、顾问及投资机构清科集团日前于北京发布的《中国私募股权行业崭新领域-私募股权房地产投资基金专题研究报告》显示，从2007年第一季度到2009年上半年共有17只针对亚洲市场（投资范围包括中国大陆地区）的私募股权房地产投资基金（下称“私募房地产基金”）成功完成募集，涉及募资总额达127.27亿美元。从2006年第一季度到2009年第二季度，中国大陆地区共发生82起针对中国房地产企业或房地产项目的私募股权投资案例，涉及投资总金额为90.01亿美元。

研究报告显示，投资于中国大陆地区的私募房地产基金募资规模除了呈上升趋势外，还呈现了周期性波动特性。一般而言，下半年募集活动较上半年活跃，2007年第四季度和2008年第三季度更分别创造了当时的历史高点，分别达到了28亿美元和40亿美元。

不过，2008年第四季度新募房地产基金的数量及募集金额都出现了大幅下降。去年第四季度、今年一二季度募资额中，仅仅今年第一季度募资了4亿美元，其他两个季度都为零。值得一提的是，2008年下旬受全球金融危机的影响，海外大型机构投资者资产均受到不同程度的损失，这些机构在股权投资领域的资产配比也都有所下降。

统计显示，私募房地产基金在投资地域分布上明显喜好经济相对发达地区。近 年的房地产项目投资案例主要分布在17个省市地区，其中投向上海的有2 笔、北京22笔。此外，浙江、广东、江苏、天津、辽宁等地也相对活跃，其他地区投资案例明显偏低。

投资金额的分布也同样印证了私募股权投资基金喜好经济发达地区的这一偏好。上海、北京分别以22.76亿美元、21.24亿美元的投资额遥遥领先于其他省市地区；广东省以12.00亿美元的投资额位居第三。从平均投资金额来看，海南、广东、浙江因投资案例数量少、投资金额相对较高而遥遥领先于国内其他城市。

清科研究中心分析认为，到目前为止，我国房地产市场还处于尚未成熟稳定的市场形态，其中住房供应结构不合理，适合广大群众需求的中小户型和普通商品住房比重较低，住房保障制度建设滞后，房地产市场行为不理性，部分城市房价涨幅过高等矛盾仍然比较突出，国民的置业需求远未得到满足。因此，对未来全国住宅供需发展趋势做适当预测，在目前情况下显得非常有必要。目前影响住宅需求的两大主要因素包括城市化进程的发展带来的首次置业需求，预计未来5年约有7000万新增城镇人口，

约2400万个家庭需要新增住房需求，预计其总需求为9亿平方米左右；另一方面随着人均收入快速增长，带来改善型需求。在未来5年预计将有近18.4亿平方米的改善型购房需求存在。

分析还认为，作为典型的资金密集型产业，房地产行业在快速发展的同时，也对资金需求提出了较高的要求。目前中国房地产市场的融资渠道依然较窄，以为主的情形并没有发生很大变化。其中，银行、定金及预付款（其中很大一部分是个人通过银行抵押贷款来支付的）、个人按揭贷款占到了房地产行业融资总量的60.0％～70.0％左右，银行贷款实际上支撑了房地产开发商经营周转的资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40.0％的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响金融安全。