房企负债率已处危险高位今年房企并购或突破生存

房企融资四面楚歌，房地产业或掀起一个大鱼吃小鱼的吞并高潮。

28日，清科研究中心发布报告称，在楼市新政步步紧逼和宏观调控层层升级的大背景下，预计2011年房地产市场将踏上并购巅峰，超越2010年的84起纪录，并购数量有望突破百起大关。

目前，房企资金来源主要有股东原始资本金投入、、卖房销售收入、或增发、贷款、发债、私募股权投资等。

“国内对房地产企业上市及增发等政策愈加收紧，出海上市成为房地产企业不得不选择的路径。”投中集团分析师万格说，在国内严厉的调控和限购背景下，银行与资本市场（IPO、增发、配股、）等常规融资渠道均已对房地产行业设置了较大障碍，信托、私募房地产基金及境外资本成为不少房地产企业补充现金流的无奈选择。

根据商务部和国家统计局最新公布的，2011年1－2月，中国实际使用外资金额178.2 亿，其中房地产企业利用外资86亿元，已占总额的近一半。

投中集团统计，自2007年起，中国房地产行业的融资规模整体呈下降趋势，海外资本市场对该行业判断始终谨慎。最近5年来房地产IPO融资规模持续下降，从2007年的72.2亿美元降至2010年的12.4亿美元。2011年以来仅莱蒙国际（0 ）一家房地产企业实现IPO，融资规模2亿美元。

最新一例海外IPO是，中国欧美房地产开发有限公司近日向美国证券交易委员会（SEC）提交IPO申请。如果此项申请获批，欧美地产将成为今年第二家成功IPO的中国房地产公司。

根据欧美地产的IPO申请，计划发行400万普通股，发行价区间4－6美元，预计融资规模为2000万美元，对应公司估值1.75亿美元。而根据其已披露的财务数据，欧美地产2010年营业收入约1.1亿美元，利润约 494万美元，对应发行市盈率仅5倍。

不难发现，欧美房地产此番选择赴海外上市，融资规模尚不及去年净利润的六成。

重重阻力之下，房企的负债率已处于危险的高位，经营现金流严重缩水。清科研究中心分析师徐卫卿认为，资金实力薄弱、融资无门的房企濒临被吞并的危险境地，而像万科这样已在全国广泛布局、现金流和土地储备充裕的“财大气粗”的大型房地产公司则择机扩展全国版图，通过并购获得业务和土地，将境遇拮据的小企业卷入麾下。