房地产业节后销售首次环比上升可考虑战略性

房地产业:节后销售首次环比上升,可考虑战略性建仓

一手房环比上升11%:元旦成交大幅下降后环比首次开始上升。成交涨幅较大的是武汉、惠州、苏州、天津等城市,其中武汉环比上升35%。 　　一手房同比数据上升,主要去年同期基数低:由于去年同期进入春节长假,成交量低迷,因此同比大幅上升。 　　二手房成交量稍回升:节后北京、深圳二手周度成交量在大幅下降后有所回升,但仍大幅低于年前的成交量。 　　去化时间上升,总存量目前仍处于历史低位:各城市可售量仍处低位,但成交量有所下滑,因此去化时间从前几周5.9个月上升至6.8个月。 　　A股主流房地产公司目前估值安全边际良好,10年业绩保障性强。一线地产(万科、保利、招地、金地、新湖、华侨城)09年PE21倍,10年PE15倍,RNAV折价24%;二线地产09年PE21倍、10年PE13倍,RNAV折价23%。整体主流地产公司开发类09年PE22倍,10年15倍,RNAV折价19%,PB3.5倍;出租类09年PE32倍,10年23倍,RNAV折价11%,PB3倍效果至少能管10年”。经不住强大诱惑。 　　2009年12月上中旬开始,房地产相关政策密集出台,其中包括针对行业按揭贷款和开发贷款、土地款首付比例、加强预售制度管理等的一系列降低杠杆化措施。未来中央调结构的决心较为明确,房地产作为支柱产业的地位可能会逐渐淡化,但这个调结构的阶段将较漫长。 　　在目前经济形势下,整体经济对于房地产行业仍存在较强依赖度,政策仍以调整市场预期为主,实际进展仍较为谨慎。预计未来中央和地方仍将根据各地楼市具体情况而边走边看。但若房价,尤其一线城市仍明显上扬,不排除集中窗口指导以及未来更严厉政策出台可能与西方“加法的奢侈”不同。 　　目前大多开发商仍按市场经济以销定产,如果未来政策持续出台,成交量在节后大幅下降之后仍被压制的话,未来的供给量和房地产投资也可能有所减缓。但整体而言,10年的房地产投资增速并不需要过分担心,目前开发商开工计划相比09年仍有较明显增长。 　　对于目前市场上出现的部分促销打折现象,据我们与开发商的交流情况来看,基本均属于正常的节假日促销手段,由于目前开发商资金仍较为宽裕,降价的意愿仍较薄弱。 　　可继续关注海南板块,该区域由于暂停土地供应和投资客大量涌入导致短期房价及地价出现暴涨现象,使已拥有海南大量土地资源的公司明显受益,如广宇发展等,由于拿地时间早,地价低廉,且多以一级开发为主,即便海南板块泡沫未来出现下跌,仍具有较强抗风险能力。 　　维持09年12月下旬来的行业谨慎乐观观点,维持行业评级。目前地产股10年PE大多在倍之间,部分股票2个月以来下跌超过35%,可以考虑逐步的战略性建仓机会。继续维持对卧龙地产、广宇发展、建发股份、名流置业、信达地产等公司的重点推荐。