瓜分有效需求楼市上演跨线肉搏

限购环境下，对于有效需求的占有一直是楼市的主要命题。年关将至，在11月成交创下年内第二高后，即使12月开局成交阶段性回落，但供应的再度爆发显示2012年翘尾依然可期。而为争取有限的需求，楼市的跨线争夺战也愈演愈烈。

争夺刚需低总价突破中环

12月第二周，新房市场成交虽略有萎缩，但市场的“刚需热”势头依然高涨。

继前—周旭辉华庭—周内去化156套后，上周成为销量首位的是位于浦江板块的浦江颐城晶寓，其于12月4日推出210套平方米二至三房。

之前的11月18日，浦东祝桥朗诗未来树首次开盘，—夭内，推出的460套房源被定掉近 50套，为平方米花园洋房，优惠后均价在1. 1万元-1. 2万元/平方米；而位于宝山的宝华盛世花园，则在—周卖了62套房源，均价在11000元/平方米左右。

限购以来考虑到美国财政赤字高企，市场—直被视为刚需为王，—些分布在郊环外和外郊环区域的楼盘凭借价格和品牌优势获得热销自在情理之中。而对于刚需客群的争夺，也使楼市出现了以往并不多见的现象。优惠价格和小户型的配合，使低总价楼盘跨过了几乎成为价格分界线和置业分界线的交通环线，市中心低总价楼盘对于刚需客群的吸纳成为调控之下的—大市场特征。

以上月位居住宅销售金额TOP10的万源城为例，其地处闵行古美板块， 4280元/平方米的均价虽不低，但项目主推的精装70平方米2房，90平方米 房及88平方米小 房，使部分刚需受众大为青睐。

恒文投资副总经理张桢建就表示，“在不同的地段，不同的性价比决定刚需，价格达到心理的标准，就是需求。”

如果说万源城是在外环内，陕西北路1688则是突破了中环线的低总价楼盘。

在易居中国大上海事业总部执行总经理孙华良看来，“过去市场瓜分的是销售的增量部分，新政之下，市场争夺的是稀缺的客户资源。”

陕西北路1688内环内250- 00万元的小户型、低总价、高附加值的稀缺产品，使刚需置业也买得起市中心的二房—厅，其对于刚需客群的吸引力可见—斑。

同样具有刚需杀伤力的明园涵翠苑位于中环线内的大宁地区。从 、4月份以来，其就—直受到不想离开市区、对价格又有所顾虑的刚需的青睐以105.56%和92.92%的09年来收益率。明园集团营销总监刘俊就称，“明园涵翠苑非常注重客户的兴趣点，并以产品品质吸引刚需客。”

市中心低价盘的崛起与刚性需求的多元特征有关。—位在市区工作的白领就向笔者直言，“如果资金允许，即使面积小—些，也更愿意买市中心的低总价楼盘。”