管理京15条后降价声寥寥不足一成楼盘动真格

“京15条”后降价声寥寥 不足一成楼盘动真格

拐点，距离北京楼市到底还有多远？

3月29日，北京市政府发出通知，明确提出今年北京新建普通住房价格与去年相比稳中有降。首提降字谁又不渴望在攀升的途中能获得诀窍，北京更被认为是出台了最严的房价控制目标。房价是不是真的要降了？

《每日经济》联合搜房数据监控中心，对目前北京在售的313个楼盘进行了全方位调查。调查结果显示，截至3月23日，尽管表面看楼盘整体打折者众多，但这些折扣与优惠在京15条出台前也能够拿到，实际降价楼盘或不到一成。

现在降价的项目大多采取折扣这样一种暗降的方式，由于还没有到入市的高峰期，绝大多数楼盘还在观望。北京联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少锋在接受《每日经济》采访时表示，一旦等到大批量的项目进入市场，新开盘项目的价格会有明显的回落，预计到4月底和5月初之间，北京楼市的价格会有一个明朗的趋势。

调价项目有所蔓延

北京房地产交易管理数据显示：3月份北京商品房期房成交量为4853套，现房住宅成交量为890套，虽然成交量环比2月份均有上涨，但主要因2月份的春节长假。3月的全月成交量同比2010年同期下降超过43%，而相比2011年1月份更是降超50%。

市场成交的骤降并没有立即作用于在售楼盘的价格。搜房数据监控中心在对北京313个楼盘的统计调查后发现，限购令之后，北京仅有28个楼盘降价或加大促销力度，变相调价仅占近8.9%；52个楼盘涨价，或降低促销力度，曲线提价占比为16.6%；其余233个楼盘，政策高压下，定价策略纹丝不动，占比高达74.5%。

虽然仅有一成项目在定价方面有所回落或加大了优惠幅度，但较为明显的一个趋势则是，普通住宅项目降价的范围有所扩大还未及送医就死亡。法院近日依伤害致死等罪，而别墅类的高端住宅依然保持了较为坚挺的价格。

普通住宅方面，来自搜房数据监控中心的统计显示，北京232个在售住宅项目中，3月涨价项目21个，环比下降46.2%；降价项目17个，环比增加143%；有186个住宅项目价格停涨。3月北京降价住宅项目占在售住宅项目比例为7.6%，环比上涨4.6个百分点；涨价项目占比9.4%，环比减少6.3个百分点。

二三月份入市的楼盘相对较少，所以降价增加的幅度还不是非常明显，目前降价的区域主要还是集中于远郊区县。杨少锋表示。

但杨少锋同时告诉，目前也有部分市区的项目调低了定价预期，目前我们刚刚接手一个位于北四环的公寓类项目，开发商的定价要比调控之前降了10%。据其介绍，从3月以来新开盘项目的报价，均比原来的对外报价下调了10%~15%。

对此，清华大学房地产研究所所长、教授刘洪玉在接受《每日经济》采访时表示，房地产价值的70％以上是由位置决定的，所以打折促销等价格松动现象首先从远郊区县开始，是非常正常的市场现象。由于目前北京市新增住房供应主要分布在城市外围，城市中心区的新增供给非常少，所以这部分楼盘的价格短期内不会有太大的变化。

领涨变领跌

要说去年北京楼市最具戏剧性的区域，莫过于通州。在去年年初通州新城的利好刺激下，通州地区的房价一度飙升过3万大关。而就在第一轮调控之后，通州地区的房价大幅回落，成为由领涨到领跌的典型。而限购令下，通州地区最为明显的一个趋势则是，降价抛售的二手房越来越多。

均价只有1.2万元/平方米，再没有比这更便宜的了。4月5日，位于通州区梨园附近的一位地产中介人员告诉《每日经济》。

相比二手房市场，房山地区的新房市场再次成为限购令下最具代表性的一个地区。

由于地铁开通和众多知名房企的入驻，房山楼市自去年下半年以来一直炙手可热，价格也是节节攀升。以中粮万科长阳半岛项目为例，该项目自去年7月开盘以来，多次续写日光传奇，在北京房地产交易管理查询发现，该项目一期（2010年7月24日开盘）的成交均价为13685元/平方米，时隔一月，二期的成交均价已涨至15599元/平方米。

但限购令之下，多数刚需被抑制，而主要面向刚需市场的房山楼市也备受打击。据搜房数据监控中心统计，2月房山仅成交193套普通商品住宅，较1月成交1287套下降了85%，其下降幅度高于全北京市的平均降幅70.24%；3月，房山区有4个住宅项目公开降价，打折楼盘数增加到11个。

观望均为暂时

从调查数据来看，降价并不是当前北京楼市的基调，观望仍是主题词。

在调查中，超过七成的楼盘面临政策高压，价格依然纹丝不动；更有大约16.6%的楼盘逆市提价。在这52个涨价的楼盘中，别墅项目占20个，由于受供应趋紧及项目本身的特殊性，业内专家对此也表示，别墅项目很难大面积降价。

针对逆市提价的住宅项目，在杨少锋看来，个别项目提价抱有并不打算今年卖的心态，同时也不排除一些项目确实位置很好而不愁买家。

同样的外部政策和市场环境，不同的开发商会采取不同的策略。当前大部分楼盘定价没有变化，部分楼盘甚至提价，相较2009年、2010年楼盘开盘价格轮番上涨的状况，应该说这也是个积极的变化。刘洪玉表示，随着政府调控住房市场的各项政策实施，尤其是加息等货币政策的不断加码，北京楼市成交量明显减少，价格下调的压力在不断加大。