非市场化商品房物业各有什么特点地漏

非市场化商品房物业各有什么特点？评估应该注意哪些问题？

非市场化商品房物业

评估工作中，经常会遇到一些非市场化商品房的物业，比较常见的有房改房、拆迁还建房、自建私房、限价商品房等，由于这些类型的物业无论是在房龄、土地性质、居住环境、交易情况，还是在评估价格上都跟普通商品房会存在不同的差异就是高校周边的饭店或者住宿等服务型产业都非常的红火，那末我们在做该类物业的评估的时候需要注意哪些问题呢？

各类物业特点

★ 房改房：房改房是1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物，目前在二手房市场上比较活跃，交易量比较大，主要8九十代的福利性住宅，房龄较老，单套面积较小（㎡），土地用途为划拨用地，整体居住环境较差，但由于其单套面积较小，总价较低，故市场上可接受度较高。

图1：房改房外观示例

★ 拆迁还建房：又称为安置房，为城市更新改造进程中的拆迁补偿性住房，这类型的物业市场上存量比较多，需购买满五年后方可上市交易，不过因为还建房小区的房屋质量跟一般商品房会存在一定的差异，小区住户比较杂乱，小区环境和物业也受影响，故交易价格会明显低于周边商品房价格。

图2：拆迁还建房小区环境示例

★ 经济适用房：是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。根据相关规定，购房合同需满五年，并取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的经济适用住房方可上市交易。根据《武汉市经济适用住房上市交易的若干规定》(武政规【2012】14号文件)规定，2012年7月6日以后获得经济适用住房计划的项目，其购房人购买房屋期满上市交易时，按照该房屋市场价格与房屋原购置价格价差70%的标准补交土地出让金把服务建设美丽天津作为当前和今后一个时期工会工作的重要任务。要充分发挥工会优势，并签订个人土地出让合同，土地使用权变更加出让。对2012年7月6日之前获得经济适用住房计划的项目，其购房人购买房屋期满上市交易时，可按照相关规定征收土地收益金，土地使用权保存划拨。所以对于经济适用房的处置价值，基本上就是等于原购置价格。

图3：经济适用房小区环境示例

★ 自建私房：主要是指城中村自建私房或沿马路的老旧自建私房，房龄较老，这类物业一般面积表较大，单价较低，总价较高，一般有独立门户，或为整栋私房，二手房交易量相对较小，市场上的交易大部分为投资行动，购买后等待城市拆迁的补偿。

图4：自建私房示例

★ 限价商品房：又称限房价、限地价的双限商品房，与一般商品房不同，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发本钱和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，武汉的双限房一般为企业内部的职工福利房，对上市交易有很多的限制条件。

图5：限价商品房产权示例

交易过程中土地性质的变更

划拨土地性质的房地产，在二手房交易的时候，需要缴纳相关的土地出让金，变更土地性质，根据《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》规定，已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拔土地的，从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年期，确定出让土地使用权截止日。此后其它各套房屋上市时，其土地出让年期相应缩短，以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。土地出让年期可根据各地具体情况肯定，但最高不超过 70 年。

银行信贷政策

一般情况，武汉市内的房改房和自建私房类物业，房龄都是比较老的，因为房龄的原因，大部分银行是不接受此类物业进行按揭和抵押贷款的，部份银行可以接受抵押类贷款，但必须扣除相应的土地出让金。

经济适用房和双限房，因为其交易受限比较多，一般银行也不接受此类物业进行抵押贷款；拆迁还建房，购房满五年，且取得完全产权资料的，一般可作为抵押对象，抵押价值应扣除相应的土地出让金。

评估注意事项

此类物业评估的时候，除需提供正常的产权资料外，另外还需要估价委托人提供完整的购房合同、购房发票、契税发票等初始购房资料。因为市场上交易案例较少，物业的异质性比较明显，初评时必须先提供完全产权资料，并实地查勘现场后，方可出具预评报告，报告中要明确描写物业的实地查勘情况，计算土地出让金，列出房屋的变现价值。

综上，这类物业一般均算不上优质抵押物，大部分为老旧小区，房屋质量和居住环境较差，价格会明显低于周边类似商品房价格，变现交易手续复杂，交易限制条件较多，交易过程中需缴纳相干的土地出让金，变现能力低，故在做此类物业抵押时，需更加谨慎处理。

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