使用住宅维修资金必须经过业主表决同意吗.鼓励

使用住宅维修资金必须经过业主表决同意吗?

焦点问题是：使用住宅维修资金是否必须事先征得业主同意？

（一）使用住宅维修资金无须事先征得业主同意。

按照 《物权法》、《物业管理条例》及 《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，使用住宅专项维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。但是，该规定仅针对一般情况。如果属于紧急情况，很多地方都规定了简化程序，无需征得业主同意。

（二）应急使用住宅专项维修资金应当告知业主。

申请使用住宅专项维修资金虽然无须征得业主同意，但应当向业主履行告知义务，小区如果已经成立了业主委员会，业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置就专项维修资金用于应急维修的有关情况告知业主；没有业主委员会的，由物业服务企业告知。 实务指引： 住宅专项维修资金用于保修期满后的大、中修，对于住宅专项维修资金的申请主体、申请条件、使用程序等都应当做到心知肚明。 （一）住宅专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备的维修。 住宅专项维修资金是用于住宅共有部位、共用设施设备期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共有部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。公用设施设备是指，根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

（二）四部分费用不得从住宅专项维修资金中列支。 以下费用 不得从住宅专项维修资金中列支： 1、应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用； 2、应当由供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位承担的管线和设施设备的维修、养护费用； 3、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用； 4、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共有部位、共有设施设备的维修和养护费用。 （三）业主大会成立前物业公司申请使用住宅专项维修资金的程序。 住宅专项维修资金化转业主大会管理前，按照如下程序使用： 第一步，物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的由有关业主提出使用建议； 第二步，住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议； 第三步，物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案； 第四步，物业服务企业或者相关业主持有关资料，向所在地建设主管部门申请列支； 第五步，建设主管部门审核同意后

，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知； 第六步，专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。 （四）业主大会成立后物业公司申请使用住宅专项维修资金的程序。 第一步，物业服务企业提出使用方案； 第二步，业主大会依法通过使用方案； 第三步，物业服务企业组织实施使用方案； 第四步，物业服务企业持有关资料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金； 第五步，业主委员会依据使用方案审核同意，并报建设主管部门备案； 第六步，业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知； 第七步，专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。 法规链接：

1、《物权法》

辽宁女篮控卫杨半伴表示第七十六条：下列事项由业主共同决定：

（五）筹集和使用建筑物以及附属设施的维修资金； 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 2、《物业管理条例》 第十一条：下列事项有业主共同决定： （五）筹集和使用专项维修资金； 第十二条：业主大会，会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第五项和第六项规定的事项。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 3、《住宅专项维修资金管理办法》 第二条：商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。 本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共有部位、共有设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 4、《建设工程质量管理条例》第四十条第二项在正常使用条件下建设工程的最低保修期限为： （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，期限为五年。