SOHO中国年内再度融资转型或致负债率攀资源

继今年6月SOHO中国（00410，HK）与12家签署了一笔约6.26亿的三年期银团融资协议后，10月28日，SOHO中国再度发布公告称，拟进行美元优先票据的国际发售并与机构投资者展开一系列会议，并称，所得款项也会因公司发展计划的调整而更改用途。

收购步伐放慢

一直以来，对SOHO中国的现金流充满信心。即使面对外界对其资金链的质疑时，他也表示，有足够的资金来支撑转型。

然而，伴随着银河SOHO这类散售项目完成销售，已将重心转为自持物业的SOHO中国，未来资金层面的压力显然要远远超过现在。据了解，目前该项目已接近售罄，共实现销售额169亿元，对公司资金收入贡献颇丰。对此，有分析人士指出，SOHO中国在转为自持物业的未来三年内，对资金需求最强烈。

8月16日，SOHO中国发布的2012年中期业绩报告显示，截至6月 0日，实现营业额约为12.2亿元，比去年同期下降约54％，权益股东应占纯利约6.1 亿元，同比下降约65％；毛利润约5.8亿元，同比下降62％，毛利率为48％。

而截至6月底，SOHO中国拥有现金92亿元，未提取贷款余额约60亿元人民币，净负债率为20％。

与此同时，SOHO中国也放慢了收购步伐。“我们有足够的资金来支撑转型。但估计到明年下半年会是我们负债率最高的阶段，预计会增长一倍达到40％。”潘石屹曾向《每日经济》指出，为了实现转型，目前已经放缓了收购步伐。

“SOHO中国的再度融资主要还是为了补充现金流。”兰德咨询总裁宋延庆接受采访时称，营收减少是SOHO中国转型后遇到的首要问题，这也需要其借融资来补充现金以完成更多的收购计划。

值得注意的是，评级机构标准普尔则将SOHO中国的业务状况评定为“一般”，财务风险为“较大”。其表示，下调评级的条件包括SOHO中国未来12个月的房地产销售实质性低于100亿元人民币以及我国鸡蛋市场规模适中息税及折旧摊销前利润率远低于40％，以发债作为资金来源的扩张速度比预期更为激进。

标准普尔透露，倘若SOHO中国顺利执行新的业务模式，今年年底即可确认银河SOHO项目的销售表现，在未来12个月租赁收入贡献显著改善且维持审慎的财务基础上，或将促成展望评级调整为“稳定”。

然而，10月27日，在银河SOHO亮相的潘石屹并未谈及公司在资金方面的问题，而是表示，企业要推动社会进步就要关注产品本身。并称，继银河SOHO之后，接下来将专注打造望京SOHO、凌空SOHO等产品。

房企业绩现分化

对于SOHO中国今年以来的数次融资，同策咨询研究中心总监张宏伟向指出，这与目前整个市场好转也有一定关系，加之海外资本对于一些优质物业和公司仍然看好，尤其像SOHO中国这样的公司项目，海外融资成本相对较低，也能使其更好地储备一些资金。

针对SOHO中国在内的诸多房企近期发起的融资行为，业内人士表示，从房企储备项目以及资金实力来看，房企间的分化将更加明显。伴随着销售回暖，房企经营环境较去年有了明显改善，资金压力大幅缓解，对于市场的预期开始提升。因此，部分手有“余粮”的房企积极拿地，补充土地资源。而仍有一部分房企面临继续亏损。

截至目前，沪深两市共有50家房企披露了三季报。这些房企前三季度共实现营业收入1420.16亿元，同比增长2 .69％；实现净利润176.54亿元，同比增长15.68％。楼市销售复苏令房企的经营业绩得到改善，尤其是第三季度。上述50家房企实现净利润58.01亿元，较去年第三季度增长了29.86％。

对此，中原地产研究总监张大伟表示，目前市场看多情绪较浓，“房企开始积极拿地，储备资金进入土地市场，很多房企已上调了年度销售目标，部分房企甚至提前完成了调高的年度目标，房企减价换量的现象基本绝迹。”