广州一二手楼价倒挂二手房议价空间增大美食

“现在有些一手楼折后的楼价，比附近二手楼还便宜。”打算年底出手帮儿子买房的郑姨决定，改买一手楼。日前，走访发现，随着不少一手楼盘大幅优惠促销，其价格已经等同甚至低于该区域二手楼价。合富置业首席市场分析师龙斌也表示，一二手楼价倒挂的现象，目前以番禺、花都、白云等区域较明显，天河、海珠等个别新盘也有低开的现象。对此蠢哭了!盘点被骗巨额钱财的10大女神，业内人士预计，在刚需为主导的市场中，未来一二手楼市同台打擂的情况会越来越多。

现象 市区郊区都存在倒挂现象

最近，不少原来只能买得起二手楼的购房者发现，他们的预算其实也可以买得起一手楼了。以花都为例，花都一手楼市供应量较大，像富力金港城、雅宝新城、祈福都会花园、风神公社、城央御景、雅居较上年同期减幅为53.97%；完成营业收入13.54亿元乐锦城、保利花城、天马河公馆等，这些楼盘的楼价多集中在元/平方米。而目前花都二手楼均价为6 00元/平方米。嘉信华庭、万科天景、朗悦君廷、中房观湖国际这些优质的二手物业售价集中在元/平方米，花都雅居乐的售价甚至达到元/平方米。

在番禺类似的情况也不少，珊瑚天峰一下子跳水，楼价从1.9万元/平方米降到1.1万元/平方米起，锦绣半岛、保利香槟国际、剑桥郡等热点一手楼盘的售价都集中在1万-1. 万元/平方米。而这个板块的二手楼盘，丽江花园、南国奥林匹克花园、广州雅居乐花园、广州碧桂园、祈福新邨、星河湾等二手楼价集中在1万-1.5万元/平方米。

其实，不仅是花都这样外围的区域有一二手倒挂的现象，就是在海珠、白云这样的市区位置，也存在一二手倒挂的现象。海珠区现在热销的一手楼，如保利天悦、会展世界城、力迅时光里等，售价集中在2.2万-2.4万元/平方米，纵横公寓、源海御苑、罗马家园等售价集中1.6万-2万元/平方米。而这个区域内，光大花园、中海名都、嘉仕花园、珠江帝景等二手楼盘售价集中2万-2. 万元/平方米，保利花园、罗马家园、颐景华苑、保利百合售价则集中在1.6万-1.9万元/平方米。

既然一手楼比二手楼便宜，且一手楼购买成本更低，还会有人选择购买二手楼吗？据满堂红金沙洲分店经纪人刘 介绍，一二手倒挂的现象在该区域内是比较常见的。在楼盘周边配套设施水平差不多的情况下，买家当然更愿意购置价格更便宜的一手房。

原因 二手业主反应滞后主动降价积极性不高

据了解，一二手楼价倒挂的现象由2011年下半年开始，持续至今，主要是新盘较大幅度让利促销，而二手业主反应相对滞后，主动降价的积极性不高所致。

在限购限贷等房地产调控的影响下，开发商们选择“以价换量”，不少区域都出现一手楼价格“跳水”的情况。新盘新货大多是低价开盘，老盘促销清货更是以优惠吸引人。比如“五一”受关注度高的海珠区罗马家园，该楼盘开样板房时的报价是2.2万-2. 万元/平方米，最终开盘价为1.6万元/平方米，引起了市场不小的波澜，而罗马家园二手楼价为1.6万元-1.9万元/平方米。

据合富置业专业人士分析，部分片区一二手楼价倒挂，的确给二手楼市带来一定影响。一是板块内业主心态有所走弱，议价空间有所加大。如白云区受金沙洲部分新盘低开，金沙洲以及白云区部分板块的业主心态有所松动，议价空间相对较大，大多集中在5%—10%之间，质素一般的物业让价空间则更大。其次，是买家观望心态有所加重。如番禺区逸翠天峰等新盘较大幅度降价出货，导致部分二手买家观望心态有所加重，价格期望有所加大，不少买家再度还价10%左右。并且，部分中高端二手买家被低开的新盘分流。

相对于反应快速的一手楼市而言，二手楼价的下调显然要缓慢得多。满堂红市场研究部高级经理周峰表示，如果在楼市整体发展趋势不变的前提下，倒挂现象一般要经过三到四个月的时间，才能在小业主逐步调整放盘价的前提下有所改变。

后市 二手楼产品选择多价格走势趋稳

随着一二手楼价倒挂现象越来越明显，未来市场会怎样演变？对此，有业内人士认为，在一些已经出现一二手楼市倒挂的区域，二手业主会根据市场价格对楼价进行调整，最终回到一个更合理的市场水平，才会吸引买家入市，整体是稳中有降。但另一方面，按照目前整个市场“以价换量”的态势，未来采取大幅降价促销的一手楼盘还可能出现，这也意味着，会有更多的区域加入一二手楼市倒挂的阵营，然后二手业主再调价……由此会带动整个二手楼价的真正下行。

不过，周峰则认为，在存在一二手楼价倒挂现象的板块，肯定会对二手市场造成明显冲击，交易量会有所缩减。不过，目前市场正处于微妙的变化之中，最近存款准备金率的再一次下降，流动性充裕，可能促进处于观望状态的客户入市，成交量的增加会使楼价在短期内出现“谷底”，甚至有轻微的回升，那时“倒挂”的现象也会在大范围内消失。

而龙斌则认为，相比一手楼盘，二手楼市是个更为广阔的市场，产品选择多，户型丰富，这也是一手楼无可比拟的优势。在某个区域内，也许一手楼盘价格更笋，但不一定有合适购房者的户型。同时，他还预测，二手楼业主对所售单位定价，主要取决于自有资金和对市场的判断。而目前看来，除了少数急用钱的业主，愿意接受较大幅的降价，一般业主只肯接受小幅的让价。因而，整体来看，二手楼市楼价的走势还是平稳为主，下调的幅度比较有限。