天宫院现日空盘价格洼地遭刚需疯抢地漏

天宫院现日空盘 价格“洼地“遭刚需“疯抢“

7月21日，天宫院某楼盘三期开盘当日拿出三份拆分合同，面对开发商的“变脸”购房者选择沉默接受，现场1100多户购房者将636套房源*1空。

调查发现，天宫院刚需楼盘之所以如此火爆主要出于两个缘由：一方面北京房价上涨趋势明显，市场土地供应量不足致使一房难求，刚需楼盘更抢手；另一方面，多数购房者最少对市场进行了长达半年的考察，认为未来南城的计划会集中在亦庄、大兴、房山三个区域。其中，大兴新城天宫院区域拥有的潜力刚刚被挖掘，相对其他城区仍属于待开发的价格“洼地”，发展潜力不言而喻。

被视为价格“洼地”的天宫院发展现状如何？前景如何？多个新盘扎堆集结于此，哪个项目价值较大？带着多个疑问，带着审视的眼光走进天宫院，深挖“洼地”发展之谜。

地铁天宫院站

据《大兴新城计划（2005年-2020年）》中明确指出：大兴是北京未来面向区域发展的重要节点，是北京重要的物流核心，也是现代制造业和文化创意产业的核心培育地区。规划肯定了大兴新城“战略发展节点、新兴产业基地、京南绿色新城”的发展目标。

作为“新城南计划”规划的大兴新城核心，天宫院也将扩建成为一个大型的综合交通枢纽，实现区内轨道交通与各种交通方式无缝接驳和零换乘。到2014年为止，南城将新建、续建7条轨道交通线，11条跨区交通通道将开工建设。

随后，首都第2机场2017年建成后将与大兴的轨道交通连接，届时北京新增航空旅客吞吐能力约4000万人次，衍生出的临空经济圈，必将助力生物医药基地的范围建设，区域物流产业、新媒体产业集体发力，更将成为天宫院楼市价值走高的阶梯。

去年，高达2900亿元的3年“城南行动计划”收官后，新的3年“城南行动计划”开始启动，在原有*基础上再投入741亿，而产业发展的核心都标定在天宫院板块附近，未来天宫院的前景将难以估量。

可以想象的是，天宫院成为京南宜居、宜业的绿色新城的目标其实不遥远。目前，天宫院新房销售价均价在20000元/㎡左右还不是如此，虽然相对于上半年的销售情况呈较快上涨之势，但从计划来看，天宫院仍存有较大潜力。

天宫院道路交通

公共交通便捷 道路整洁宽阔

天宫院周边路密集，东西方向的南六环、黄良路、天河西路、天北路与南北方向的芦求路、天贵街、新源大街、京开高速组成了天宫院“四纵四横”的公路交通络。

天宫院地铁向东500米就是京开高速公路，虽然交通更便捷，但是与众多楼盘项目仅以一条小水沟相隔，居民出行需多加注意。

天宫院区域公共交通路线

周边的公共交通设施有地铁4号线(M4)、公交：937支2(南礼士路—西胡林)韩园子站，957快1北京站东—大兴西庄)韩园子站站，943(九龙山庄—天宫院)天宫院站，937(大兴小营—天宫院)天宫院站，大兴30(西义堂—天宫院)天宫院站等多条公交线路，出行十分方便。

计划雏形渐显

商业、金融、配套

出了天宫院地铁站，马路非常宽阔、整洁。周边除在建的项目外，配套设施几乎为0。虽然在天宫院小区内已有部分外迁业主入住，但是生活所需仍要依靠黄村区域。从天宫院到达黄村，除了自驾10分钟可到外，乘坐多条公共线路也能在15分钟内到达世纪华联、乐购超市、大兴大庄农贸市场等生活配套区。

马路对面的小山坡已经被“圈”起来，未来是大型商业区。

虽然目前周边配套少有，但是随着周边多个项目的落成，未来商业已指日可待。其中，紧邻天宫院地铁的大型商业部份已整体出售给了凯德置地，未来将规划13万平米区域核心级的商业配套。在生物医药基地地铁站，也规划了包括IMAX影院在内的30多万平米的大型商业。

另外，大型医疗配套仍在建，目前周边有北京天堂河农场医院和大兴区北臧村镇医院。

教育

天宫院板块目前发展不成熟所凸显的教育配套缺失，是区域内新盘所共有的通病，上学还需到大兴黄村。

天宫院区域大兴2职

虽然就近的多个品牌楼盘项目配备了幼儿园、小学等教育机构，但是目前为止，教育方面只有天宫院至生物医药基地沿线中间的1所大兴2职。

新盘扫描

纵观近年北京楼市发展，受益产业计划及轨道交通的区域不在少数。以天宫院为例，一度成为刚需置业的代名词，但随着天宫院成为大兴核心发展区域，这里逐渐演变成为改良型群体的聚焦地。改良型需求极可能就成为一生之所，所以从根本上对区域、环境甚至开发商要求更高、更苛刻。

如今，知名房企的陆续进驻及刚需新品的不断问世，新宫院区域的市场竞争日趋剧烈。在该区域置业的购房者开始从关注价格因素，转向更关注产品的品质、配套、物业等实际功能。因此，依照“新青年置业标准”要求推出的住总万科橙，凭借着在社区计划上的特点，成为购房者关注的项目。

住总万科橙

万科与住总联袂于地铁4号线生物医药基地站东北约150米，目前项目推出约75㎡两居与约92㎡3居，精装修，均价待定，目前接待核心已开放。小区内规划配套有小学，目前具体学校未定。

住总万科橙的特点突出表现在社区自有商业配套方面，虽然南临30万平方米大兴新城核心商业区，但其根据大兴新城区域配套较为齐全的实际情况，对万科“五菜一汤”社区商业模式进行改进，将“强化社区交换，增强邻里互动”作为设计原则，使社区商业拥有便利店、药店、洗衣店、24小时自助银行、餐饮机构等多种业态。

如果说社区配套商业是住总万科橙为便利居民生活所作的体贴规划，那么运动主题的园林，则在更深层面改良了业主的生活体验。

住总万科橙通过合理的布局规划，以楼座间的块状绿地和运动场地，创造聚散有处的园林空间。同时于社区内辅以各种休闲、健身、娱乐等设施，为人们营建良好的户外活动氛围，加能人与人的互动交流，增进邻里之间的沟通和认同。

中国水电云立方 ：

中国水电云立方位于地铁4号线生物医药基地站南500米尽管还有三个月，项目3期3、5、8、9号楼预计2013年8入市。预计均价元/平方米，预计1居总价90万/套起，2014年10月31日入住。

熙悦春季

熙悦春季位于大兴新城地铁4号线南段终点站天宫院站东，项目预计2013年8月中旬开盘，目前均价待定，预计2014年底入住。

熙悦春季坐享首站地铁之便利，京开高速更可快速连通各主要核心商圈，紧邻13万㎡国际高端商业凯德Mall，本身配建高端国际双语幼儿园，生活配套十分完善。保利首开熙悦春天除配套方面的优势外，更在户型、园林等多方面做出突破，打造成为头个“北京青年优+社区”

置业建议

天宫院板块目前发展不成熟所凸显的配套缺失，是新城初建时期的通病，即便交房时间在2015年到2016年之间，周边配套也需要时间长期培养后逐渐构成。

由于区域新建项目较多，楼盘项目集中扎堆在地铁沿线，交房时间也比较集中，随着人群流动的集中释放，现有的便捷交通或会在短时间内出现不适应的状态。

虽然天宫院的项目主要针对刚需人群，但各个项目之间的产品仍是各有所长。由于刚需置业经常把价格因素作为第1参考因素，促使低房价的背后暗藏产品的品质得不到保障，等到入住后才追悔莫及。建议刚需置业在买房前对地理位置、交通、开发商、物业、配套等多方面进行考量，做出价值定位之后的价格更有保障。

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