商业地产黄金时机还未到来.DG

然后我看到了一篇速途1月份的文章《二维码将成为O2O模式的点金石》——对当前商业地产投资热的冷思考(上) 中国地产联盟最新发布的《中国商业地产发展报告》显示，2011年全国商业地产已呈爆发式增长态势，达到历史新高。去年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598.9亿元、1806.5亿元，而今年分别增长 4.2%和 1.2%；相应的销售额分别达到5 54亿元、2149亿元，分别增长46. %和 1.2%；去年商业营业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元。而今年上半年，一线城市已经显现出商业地产投资迅速增长的苗头，下半年商业类用地转让依然看涨，出让金额增幅将维持在高位。从这一角度看，今年的商业地产开发投资总额增幅极有可能超过去年，即使仅按照去年的增长幅度计算，预计今年商业地产开发投资总额也将接近万亿元。 投资热的现状 一些做住宅的龙头老大开始大兵压境商业地产，万科来了，保利来了，招商来了，也来了，四大上市房企全都到齐。 万科总裁郁亮曾表示，万科除80%开发项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型商业物业，预计未来 年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套。 保利也宣布，未来 -5年，将持有商用物业的投资比例增大到全部投资的 0%。计划到2015年，将持有的商业地产提升至总资产的10%，年经营收入到达20亿元以上。 董事长林少斌表示，未来 年，住宅和商业的比例将达到7： ，其中2011年公司商业地产持有量将达到200万平方米。 金地集团董事长凌克表示，2011年将在商业地产投资个综合体项目。今后5年，在商业地产领域的投资额度保持在集团总投资额的20%左右，争取在全国投资20个综合体。到2015年，金地的商业地产基本相当于再造一个今天的金地。 此外，龙湖、首创、世茂、绿城、中海、合生创展、富力等大型房企都纷纷向商业地产加大投资；巨额外资也在大规模进军内地商业地产，如嘉德置地、财富控股等已有斩获。 严厉的楼市调控，以及对住宅的限购政策，使得更多的开发商开始转战商业地产，沉寂了多年的商业地块开始出现火爆局面。然而，当前火爆局面之下隐情初见端倪，8月26日，宝龙地产控股有限公司召开2011年中期业绩发布会，首席财务官欧阳宝丰介绍，2011年上半年，宝龙地产住宅销售达到14.24亿元，同比增长 41%，而商业地产却同比减少了55%。业绩下滑近一半。像宝龙地产这样的企业并非一家。 试想在未来 -5年后，大批房企所开发的商业地产项目将纷纷上市。一个严峻的问题是，这三五年间在供应激增的背景之下，在资金、招商、运营、、培训等方面，只要其中一环出现问题，都可能导致项目烂尾或死盘，甚至有的企业破产。

盲目投资的原因

目前造成大家一哄而上，盲目投资商业地产的主要原因，笔者认为主要有，一是，楼市调控，住宅限购，大量资金投入商铺。商铺热销，商业用地频频高价成交，呈现出一片热火朝天的局面。以南京为例，从 月份至今，南京市国土局公开出让的 2幅建设用地中，商业用地占到了19幅，出让总面积也达到150万平方米左右。与去年同期相比，今年的商业用地出让面积是去年的8倍。商铺销售却是一浪高过一浪，御江金城推出22套商铺，销售均价达到了4万元/平方米，只用了两个小时，这批商铺就全部售完。 二是，CPI高企，投资商铺求得保值增值。以北京为例，在SOHO北京三里屯项目的销售中，曾出现单笔交易16亿元的巨量资金。SOHO前任运营总裁苏鑫认为，投资商铺高速增长的背后是一个不断扩大的客户群体，该群体主要分布在陕西、山西、内蒙古与东北，能源商人居多。这些客户对现金贬值较为敏感，置业商业地产需求非常旺盛。 三是、面对房地产市场保障房的大量涌入，“双轨制”市场的逐渐形成，房地产行业企业面临转型与被转型。万科坦言“是被商业地产了”。郁亮表示，万科为做好住宅而做商业，不是为商业本身。“如果不做商业，配套做不了，我们连住宅拿地的机会都没有。”