10月房地产信托规模骤降4535股债结合公开

导读

受政策影响，主要城市楼市成交量迅速降温。“这种情况下，我们就采取了比较保守的心态，原来能挣到3个点左右，现在只能挣1个点左右，还冒那么大风险就不值得了。”一家西部地区公司高层人士直言。

伴随政策收紧，信托规模同步出现大幅下滑。

11月11日，央行发布的社会融资数据显示，10月新增信托贷款530亿元，环比下落近50%。用益信托数据也显示，10月共成立房地产信托44款，范围114.84亿元，环比下滑45.35%。

业内人士将此归因于监管收紧，10月以来，银监会、交易所、发改委先后收紧房企信贷、发债融资。

21世纪经济报道近期获悉，银监会下发通知拟对房价上涨过快的16个热点城市金融机构进行专项检查，房地产信托业务合规经营情况也被纳入其中。

另外，10月份房地产集合信托收益率为6.88%，延续整体下行趋势，这与信托整体收益率走势一致。当月所有集合信托产品平均收益率为6.49%，这是7月份以来，连续第四个月平均收益率低于7%。

伴随着市场无风险利率下滑，加上基准利率的延续下滑及降准所释放的资金流动性效应逐渐显现，用益信托方面预计，短期内信托产品的收益率将继续维持低位。

监管收紧规模缩水

用益信托数据显示，10月份发行房地产集合信托64款，发行规模达289.38亿，与9月份239.02亿的发行规模相比，有增无减。但其成立的规模却并没有这么多，数据显示，10月份共成立房地产集合信托44款，范围114.84亿元，范围环比下滑45.35%。

“产品发行规模更多的反映了房地产企业的资金需求，但需求终究能否实现不确定。产品发行可能出现取消、中断，或者成立规模不及预期等情况，且部份发行产品是框架的，比如签一个30亿的大框架，未来几年完成，这只能说是潜在规模。”用益信托研究员廖鹤凯称。

廖鹤凯进一步表示，成立范围是实打实当期范围，准确度更高，更容易体现行业变动情况。

11月11日央行发布的社会融资数据显示，10月新增信托贷款为530亿元，而9月份为1057亿元。所谓社融规模新增信托贷款是指一定时期内（每个月、每季或每年）实体经济从信托公司获得的资金总额。

对房地产信托规模收缩，业内人士均归因于政策收紧。

“一方面与季节性因素相关，往年到10月份都有这个趋势，属于相对常态的情况，但主要还是政策因素。”廖鹤凯对21世纪经济报导表示，“房地政策收紧，一方面会致使信托公司做项目更加谨慎，二是会导致投资者投的时候更谨慎，相互作用下，导致产品成立范围减少。”

10月以来，苏州、成都、合肥等二十多个城市先后发布楼市调控政策；同时监管力度也在加强，房企发债、银行信贷都在收紧。

近期21世纪经济报导获悉，银监会下发通知拟对房价上涨过快的16个热门城市银行业金融机构进行专项检查，除对房地产开发贷、房地产中介等相关业务检查外，房地产信托业务合规经营情况也被纳入其中。具体内容包括：是不是通过多层嵌套等产品规避监管要求；是否发放用于支付土地出让价款的信托贷款；是不是直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利等。

受政策影响，主要城市楼市成交量迅速降温。“这种情况下，我们就采取了比较守旧的心态，原来能挣到3个点左右，现在只能挣1个点左右，还冒那么大风险就不值得了。”一家西部地区信托公司高层人士直言。

房地产融资空间逐步收窄

信托一直是房地产的重要融资渠道，但近年来，信托资金投向房地产都相对克制。

自2015年以来，信托资产投向房地产行业占比逐步下落，信托业协会发布的2季度数据显示，房地产信托范围1.31万亿，占比8.52%，范围、占比均出现下滑。

西南财经大学信托与理财研究所分析称，这与近年房地产市场降温和“去库存”政策有关。

不过用益信托数据表明，房地产集合信托成立范围在三季度出现一定幅度上升，尤其是9月份，规模达210.15亿。

“8、9月份规模增长，一方面与当时房产市场走势有关，另外当时有很多银行资金走信托通道到房地产，所以市场看到信托房地产范围也很多。”前述西部地区信托高层人士直言。

用益信托发布的《10月集合资金信托产品统计报告》认为，传统房地产的融资业务，虽然在未来一段时间内仍有一定市场空间，但空间逐步收窄的趋势将难以逆转。

当前情形下，不少信托公司展开房地产业务通过各种措施控制风险。

其一便是标的选择。1中型信托公司人士称：“我们这一两年做的综合性项目较多，即团体既有房地产也有其它的板块，单体项目很少做。由于单体项目受到房地产周期影响比较大，特别是小企业，一个项目出问题可能整个资金流就断了。”

交易方式上，股债结合也成为重要选项。前述华北地区信托高层人士称，一些资产非常好，但现金流不是特别好的房企，可以在折扣率充分低的情况下去做资产收购，即股债结合。“信托公司能控制股权，目的是保持比较好的流动性，而不是为了处置资产。”

“由于我国新型城镇化今后还要经历相当长的过程，住房需求将呈增长态势。”国投泰康信托研究发展部认为，在这样的环境下，信托公司要继续提升房地产业务的专业能力和运营管理能力，重点开发房地产资产证券化产品、房地产投资基金、房地产信托投资基金等新型业务模式，提升在房地产业务领域的核心竞争力。